2015年，股权众筹成为继P2P后互联网金融的又一个“风口”。其间众筹平台数量从原来的三四十家，快速增长到140余家。与此同时，“众筹+地产”也逐渐进入人们视野。在高库存压顶的现状下，不少开发商都希望在这次“产业机遇”中分食一杯羹。
碧桂园、绿地、万科等千亿俱乐部房企都磨刀霍霍向“众筹”，企图以轻资产的运作方式平衡风险。在高回报率的诱惑下，也不乏许多略有闲钱的小老百姓跟风踏入这片未知的新土。这种以众筹方式融资以让利购房者的全新理念到底对买卖双方意味着什么，其中利害值得深究。
众筹：降低房价良药
众筹买房实际上对于购房者而言，或许是助推房价下降的一剂良药。众所周知，房地产是一个资金密集型的行业，投资门槛相对较高。而通过众筹的方式，让每一个低净值人群也能玩上一把有钱人的游戏。
老百姓将买房存款投入众筹，开发商可获得开发地产项目的资金，通过这种集资建房的方式进行地产开发。对地产开发商而言，融资成本相应会降低（融资成本平均占开发商总成本约7%），同时在众筹的过程中，也为项目积累销售客源，从而降低销售成本（约3%），两者相加总计让利可达到10%。对于众筹参与者而言，既是房产开发的出资者，也是房产的使用者，甚至房产开发商还可以为其定制房产，满足个性化需求。
千亿房企们的众筹
但往往理想很丰满，现实很骨感。目前这种地产开发商轻资产运营的方式还仍然处在摸着石头过河的阶段，而千亿俱乐部里的房企们，打出的众筹往往也是停留在营销推广层面，并没有做出真正的众筹。
从2014年“双11”开始，网络“众筹买房”活动就一波接一波。包括远洋、万科、龙湖、保利、方兴等众多房企都投入“众筹”大军当中。
以万科众筹项目为例，一套市场价约为90万元的住房，众筹规模为54万元，众筹起始价格1000元。当众筹金额达到54万元以后，众筹者获得了竞拍该房源的资格，随后万科将这套房源进行拍卖，成交金额超过54万元的部分，作为投资收益返还给了未能拍得房屋的众筹者。
事实上，这样的众筹金额对于千亿房企而言也仅仅是醉翁之意不在酒。“众筹”二字对于开发商的意义更多的是聚集多少意向客户，取得怎样的营销效果和实现多少产品的去化，而并非真正的向购房者募资，降低融资成本。
并非人人都能做“天使”
众筹背后的问号却比我们想象中的更多。
问号1：众筹双方的风险与信任
众筹建房让利消费者的模式对于老百姓而言确实听起来很美，但真相却是并非人人都能做天使投资人。首先，众筹建房的风险往往比想象的更大，购房者兼具投资人的双重身份，但两者之间区隔性较大。开发项目不单单是投资一个金融产品，从拍地、盖房、拿预售证到最后销售房屋，都需要众筹者参与其中，与委托方的相互信任显得极其重要。其次，众筹建房往往投入时间长、参与人数众多。对开发商而言，众筹建房是颠覆房地产开发逻辑的全新模式。从拿地之前锁定意向购房人，到整合众筹参与者，再到后期的线上社区运营及资金管理，每一步都需要协调众筹参与者的口味，所谓重口难调，开发商做众筹的复杂性不言而喻。
问号2：众筹建房与非法集资
苏州、重庆、天津、东莞等地曾推出“房地产众筹”项目，采取众筹购买单套房源、拍卖溢价分配给众筹投资人的盈利模式，年化收益率达40%。这类“众筹建房”的出现，多是基金公司在背后主导的资金运作。业内人士认为，这些模式与非法集资有类似之处。
众筹是一种购买行为，而房产基金则是一种投资，两者有本质上的区别，混淆概念将面临很大风险。在众筹行业监管政策还不明确的情况下，房地产众筹本身就游走在监管的灰色地带。
如果将“众筹建房”的资金性质认定为投资，若开发商单方面解除众筹时签订的合同，众筹投资者们将无处维权。如何从法律上约束众筹行为，使投资人能够有效规避风险，是未来需要解决的问题。
问号3：众筹的信息对称
众筹是一种新经济的运作形态，也是一项风险非常高的投资方式。地产众筹尤其如此，从地产项目的启动、市场定位、众筹计划的发布、项目的修建、项目的预售证明、项目的销售等各环节都全方位的公布信息，公开透明是众筹的核心价值观。但对于开发商而言，这一系列的环节大都属于商业秘密。
对于上市公司而言，一般也只是对重大的经营行为、关联交易等活动进行信息公开，而且很多是通过年报、半年报等事后方式进行公告的，不够及时。而参与众筹者如何在规避商业风险的同时，第一时间关注并且参与到项目运营的各个环节中，也是未来值得探讨的一个问题。
__________________
2015武汉房地产年会启幕，亿房研究中心、中原地产、戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕五大机构共同发布2015武汉房地产年度报告，欲知武汉房地产年度大数据，请点击↓
