房地产去库存是金融杠杆风险之战 可能重蹈股灾覆辙

2016-01-22      来源:公民经济学家吴迪   浏览次数:10

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2015年中国房地产去库存歼灭战的开局可谓不错,继5月楼价止跌回升后实现了连续8个月同比增速上涨。但在研究万得资讯的70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速数据(如下面4图所示)后,我发现房地产价格通缩形势自2015年5月至今的这一波改善,主要是由一线城市推动的,其价格同比增速已接近过去5年的峰值;二三线城市复苏乏力,依然处在强劲的价格通缩压力之下。

数据来源:WIND资讯

除此之外,房地产还有一个巨大的风险,那就是购房主力里面投机需求太大。反映投机需求程度的有一个数据,那就是住房空置率。长久以来,中国房地产的住房空置率一直没有可靠的数据,直到西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的重量级研报《城镇住房空置率与住房市场发展趋势》给出了相关数据。

根据中国家庭金融调查与研究中心研报(有关数据见下面7图),中国的城镇地区空置住房达到了4898万套,比2011年增加了842万套。截至2013年8月,空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额,占全国住房贷款余额的46.67%。2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%,较2011年提高1.8个百分点。

另外中国家庭自有住房拥有率已经很高(达90.8%,显著高于发达和新兴市场国家的水平),而且还在迅速上升。同时,2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%,与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。

高企的自有住房拥有率,空置率,多套房拥有率,全国住房贷款余额中的空置住房占比(46.67%)反映购房主力里面投机需求太大,还有就是刚需并没有如关方面所说那么强大。该中心的数据显示,自2011年8月到2014年第一季度,城镇家庭刚性住房需求显著下降,从28.2%跌至22.2%,跌幅6%。

数据来源:中国家庭金融调查与研究中心

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