2016年刚刚开始，新一轮关于房价的论战又开始了。
因为话题过于古老，明源君面对这样的话题时，有看神魔交战的感觉。
论战双方都是各路大佬，影响的却是底层百姓的判断，许多人在不知不觉中成了受害者。没有战略规划能力的中小开发商也成为牺牲品。
各种理论纷繁复杂，但本质性的问题只有三个：1、楼市到底会不会崩盘？2、普通人要不要买房，啥时候买？3、开发商要不要继续修楼，去哪里修？
“专家”们的各种论证过于“专业”，结论却大多模棱两可。
明源君下面尝试用最浅显的语言来说一说这三个问题，结论绝对明确！希望您看过之后，能在任何复杂情况下迅速得出自己的判断。
受害者是如何炼成的？
成为关于房价是上升还是下降的争论的受害者，只需要具备一个特点：动摇！
明源君几个相识的经历可以说明这点。
阿明，2006年有存款5万，月收入8000，当时，深圳街头到处都是“一万买一房，2万买两房”的广告，大部分楼盘的价格在6000---9000之间，一套两房的月供不过1500左右。他的条件完全可以买两套房。就在他决定买房那天，看到了媒体上对某专家的访问，该专家以“人格”担保，房价未来两年必降……于是，他没有买。
之后，他看着房价一路飞奔往上。其实2008年前后房价也降过一次，但他当时觉得房价还会再降的，房价到一万五时，他觉得“大家都疯了，房子哪里值那么多钱？”然后，房价又到了2万、3万、4万……没有然后了，因为他已经离开深圳，他知道自己这一辈子也买不起深圳的房了。
而在深圳下手买了房的，也同样可能成为受害者。
阿东在2007年买了二手房，而且买了两套，都在深圳南山，价格7500。
让他下定决心的是北大兼职教授徐滇庆2007年7月的一个保证“如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。”
2008深圳房价一路暴跌，2008年的前6个月，深圳新房2月份达到16289元/平方米，后来3个月直线下降，跌至11014元/平方米。2008年3月，后海楼盘澳城发起春雷活动，房价每平方米的降幅达5600-8400元。2008年年底，关外出现4988元/平方米起的价格，前海的小户型新房打出了最低7380元/平方米的价格。
这一年，哭着喊着要把自己房子退掉的人不少。许多楼盘因为价格跌超过30%，业主集体断供。7月底，深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供。
2008年7月8日，徐滇庆通过媒体公开道歉，一时间大量看空专家都认为自己胜利了，对徐口诛笔伐。2008年9月，阿东卖掉了在深圳的两套房子，损失20万左右，他又听了另一个专家“西部大开发将使房价上升”的说法，用余款在西安、成都先后买了三套房。
2015年，阿东希望再回深圳发展，发现当年他卖掉的两套房目前价值1000万左右，而他在西安、成都买的房，价格一直没怎么变化，如果卖掉减去没还的贷款，仅有几十万……
中小开发商的失败，明源君也见过，他们先是在内地发展，后来努力冲到一线，后来又回归二线，再后来又再次回归一线；先是搞快周转，后来又搞精品，再后来又回归快周转，结果疲于奔命却大量关门。
事实已经大量证明，如果你听所谓“专家”的话，跟着他们的脚步走，十有八九会掉到坑里。
下面明源君来说说大家都很关心的问题：楼市到底会不会崩盘。
没有全面的崩盘，也没有长期的下降
首先，明源君认为崩盘本身就是一个语言陷阱，似乎楼市会像股市一样，纸面财富瞬间蒸发，会像某些P2P公司一样，被警察查封让投资者血本无归。
事实上：1、没有全国楼市一起崩盘这种可能；2、房子永远在哪里，不会蒸发，而楼市即使下行，也不会太长，一般来说，最多4年左右，不超过5年，中国这样一个特殊市场时间可能更短 。
1、全国楼市不会一起崩盘，许多城市没有高库存
现在大家一说楼市就说高库存，可是高库存是就全国而言的，而许多城市根本就不存在高库存。
全国来说，到2015年12月底待售面积大约是7.18亿平米，按去年全年销售面积12.81亿平米，加上在建面积是73.5亿平米，去化需要5年9个月，如果再加上待开发土地面积，按平均容积率2.37计算，要6年5个月。
而深圳的待售面积去库存只需要7个多月，要知道2014年年底深圳去库存时间最高到达过16个月，而深圳的房价却从那之后开始疯涨……
更重要的是，深圳的待开发土地面积都少得可怜，新增的土地几乎都需要“旧改”或“拆违”或“清理整备”才能得来，也就是说那些土地本来都被占用，本来就住满了人或建满了厂。2015年，深圳供地同比大幅锐减，前10个月，土地收入腰斩至不足243.5亿元，同比下降超过52%。不是不想卖地，而是无地可卖。
2、在楼市大周期中，下行时间一般为4-5年
我国还没有出现过完整的楼市大周期，因此一般参考美国、日本、中国香港等地的周期。
霍默.霍伊特，1933年出版了《房地产周期百年史》，发现在芝加哥103年的房地产历史中，各种事件按先后顺序重复了5、6次，平均时间间隔为18年。
弗雷德.哈里森，伦敦土地联合会执行董事，其代表作是《2010泡沫破碎：房价银行与经济萧条》，他准确预见了1992年英国房地产的崩溃和2007年美国房地产的崩盘。他的理论中，也是推崇18年周期率，即房价先上涨7年，然后经历5年的快速上涨，最后是2年的疯狂，最后是4年左右的下降。
提出18年周期率的远不止上述两人。关于这个周期为什么在不同地方产生，有说经济原因的，也有说因为人的本性的，等等。
日本，有人把1956年以来划分为5个周期，分别历时10年。也有把其最近一个周期划分为18年的。美国1870年来的8个周期，分别是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。
而英国在1776--2010年期间，出现了非常典型的众多的18年周期。比较典型的几个18年周期有：美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机，泡沫再破裂，正好18年。日本1974年开始为期3年的调整，到1991年泡沫破裂，正好18年。中国香港房地产1985年复苏，1997年金融危机下破裂，2003年再次复苏，正好历时18年。
即使根据最悲观的论点，从1998年7月起，中国楼市经历7年缓慢上涨，但之后并没有5年的快速上涨。但如果考虑2008年前后的金融危机和“4万亿”，加以变通。那么，2014年、2015年可能将开始一个长达4年的下降周期，到2018年年底走完一个完整周期，历时19.5年。而本轮周期时间延长是因为偶然因素。
也就是说，所有这些市场中，最漫长的下行，也不会超过5年，随后的上升却会是十几年。而他们的城市化，都比中国内地要高。
