房地产话题实在是太热了，各种言论也是迭出。但牛熊交易室想说，一片火热之中却少有人去冷静地去分析，以讹传讹之多让人匪夷所思。本文为牛熊交易室中国房市观察系列第5篇。
譬如前几日传四成上市公司的一年净利润买不起一线城市的一套房子，其实这要看设定的门槛值，牛熊交易室在之前的房地产系列文章已分析。还有一则就是网传万科董秘表示上海房价要赶超纽约，而且从东京、香港的崩盘案例看，上海应该还有6倍空间。
图1：网传的万科董秘对上海房价的看法
1、万科董秘成了冤大头：2012年的研究而已
但实际上是这样吗?有人询问了万科董秘谭华杰，被告之这是其2012年的研究，而且用的是2010年的数据。瞧，万科董秘成了冤大头!
牛熊交易室(ID：niuxiong2016)想起了日本管理学大师大前研一所写的《低智商社会》，如果一个社会中大多数人只满足于听到各种奇闻而不去学习尤其是独立思考，那么这个社会是没有前途的。
有位小伙子在后台留言说，大意是“你几篇文章分析房地产市场，那些论据我不需要，但一直没有表明态度，我们要的是李大霄那样的态度，哪怕是错的。”我真的很遗憾，如果说前面系列3篇以及我那本《房市大衰退：33年房市变迁大推演》(华尔街日报、金融时报都因此书多次采访我)还看不出态度的话，我该怎么说你呢?
另外，2月26日起除了正常的休息时间，我都在重新研究房地产市场，我不用数据和逻辑说话，就扯个大嗓门看多和看空你就不怕被误导?对不起，我没兴趣也拉不下脸做那种大嗓门的大炮，我一贯推崇个体的独立思考。另外，毕竟对你负责的只能是你自己。
好了，我们看看万科董秘是如何成了冤大头。
万科董秘实际是这么说的：
1、2010年，北京、广州和深圳的居住用地占城市建设用地面积的比重明显低于纽约、东京;而工业用地占比则大幅高于纽约、东京(数据见下)。上海没有公布相关数据，但情况与北深广应该类似
2、1990年东京每套房屋中位数价格是纽约3.2倍，不是4倍
3、目前北京、上海中心区的房价与纽约接近并略低。但5%、10%的差距只是打比方，不是真的准确计算结果
4、这个研究是2012年做的，用的是2010年的数据。数据现在有点过时了，但大结论依然成立
5、所谓北京、上海房价还要再涨6-8倍，绝非我的观点
也就是说，万科董秘并未说上海房价还要猛涨6倍以上，而且这是2012年用2010年做的研究。
2、上海真的比得上纽约吗?
不过，鉴于这样的传闻负面效应如此之大，牛熊交易室(ID:niuxiong2016)仔细检验了下数据，发现万科董秘之言还有很多可以斟酌。
从上述万科董秘的表态看，谭华杰之所以看好房地产市场主要有3个理由。
第一个理由是北京、上海的房价应基于整个经济体的总量来判断。理由是北京、上海的定位应和纽约一样，作为特大经济体的核心都市，房价与当地人口密度、和当地购买力水平相关性比较低。
但这样的逻辑是有漏洞的。纽约作为国际金融中心，不管从城市吸引力还是城市竞争力来说都比京沪要高一档次。据2015全球城市竞争力排行榜显示，纽约的城市综合竞争力排在第2位，而上海排在第17位，北京第18位。
如果说上海的房价是由整个中国的财富来决定，那在相同逻辑下，纽约的房价可以说是由世界的财富来决定的。
