楼市预测:10月份上海楼市开始“大幅降价”

2016-03-28      来源:新浪专栏   浏览次数:16

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亿房网土拍直播:看众房企光谷东抢地

政策面从严预期明显,政策面落地也就是3月底的事情,政策面可能涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等等。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。

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10月份上海楼市开始“大幅降价”

春节之后,上海商品住宅市场成交量价迅速回升,从市场去化压力来看,同策咨询研究部数据显示,截止2016年3月21日,上海市商品住宅库存量已经降至849.78万平方米,由于去年下半年至今市场成交量及去化速度维持相对高位,市场去化周期已经缩短至6.02个月(按照3个月移动存销比计算),单纯从指标意义上来看,短期内上海商品住宅基本面已经呈现快速反弹态势。

在这个阶段,“两会”陈政高部长、韩正书记发话调控一线城市楼市(韩正书记针对的是上海),政府相关部门也在密集调研上海楼市的走向,同时,政府也在储备相关调控政策,这让上海楼市的未来走势显得扑朔迷离。那么,2016年二季度以后上海商品住宅市场走势如何?会不会像2015年下半年或者今年一季度那样火爆?

政策面不妙!上海楼市拼命跑量,走为上!

从上海商品住宅交易量来看,同策咨询研究部数据显示,上周(3月14日-3月20日)上海商品住宅成交面积48万平方米,连续第三周维持50万平方米左右/周的成交量!按照这样的市场去化速度,预计3月份“小阳春”上海商品住宅成交量会突破230万平方米!!这个成交量是前所未有的!3月份“小阳春”变成名副其实的“大阳春”!

那么,这是否说明上海楼市会继续像2015年下半年或者今年一季度那样火爆?

显然,不是!自“两会”陈政高部长、韩正书记发话调控一线城市楼市(韩正书记针对的是上海)后,市场感觉政策不妙,政策从严预期加强!上海楼市拼命跑量,走为上啊,接下来就是这个行情!!由此可见,当前市场表现火热的局面是暂时的,后续市场或因为现在市场高位放量而进入深度的市场调整期。

上海商品住宅市场高位运行,成交量透支之后必然会调整

同策咨询研究部数据显示,2016年1-2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米,截止3月21日,3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米,预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。按照这样的预估值来计算,2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米,这也是历史上前所未有的!

自此,大家不要忘记,今年一季度的上海商品住宅超过440万平方米的成交量是在去年1500万平方米高位基础上继续放的量。这说明了什么?市场继续想好吗?

显然,不是!众所周知,2015年上海商品住宅成交量高达1500万平方米,已经透支了市场需求。按照2010-2014年平均1000万平方米左右的成交量计算,2015年上海楼市已经透支了500万平方米的成交量。

春节之后,上海楼市本来即将进入自发的市场调整期,然而,央行降准0.5%,财政部新政也发布,再加上开发商的营销操作,市场迅速回升,甚至市场出现“恐慌性”购房与“日光盘”频现的局面。从成交数据来看,今年一季度商品住宅成交量就超过440万平方米,市场继续放量。至此,本来该来的市场调整期被政策面的利好打断了,市场调整期只能延后。

但是,这并不是市场继续好转的表现。因为在2015年市场成交量已经透支的继续上今年一季度继续透支,这意味着市场透支的力度再度放大,这也意味着一旦市场调整期来临,调整的幅度也会相对较深,大幅“降价潮”也会因为这轮市场需求的透支而来临。

从调整期到来的时间来看,由于市场需求的透支与政策面的从严预期,2016年二季度上海楼市将呈现供求博弈的特征,“量跌价稳”将是整体二季度趋势(尽管一季度市场仍然继续高位放量),同时,下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,在成交量出现下滑的市场背景下,个案价格有可能会在下半年出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

本轮市场调整期时间点预判:10月份上海楼市开始“大幅降价”

首先,为什么是10月份上海楼市开始“大幅降价”?

第一、政策面从严预期明显,政策面落地也就是3月底的事情,政策面可能涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等等。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。

同策咨询研究部数据显示,历次上海楼市调控政策面从从严开始的月份计算,大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期,从这个时间点来判断的话,如果上海楼市政策3月底出台,那么,10月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段,因此,在10月份为了激活市场成交量,或者部分房企因为资金面的问题,上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。

第二,2014年以来上海土地市场“地王”频现,到今年下半年这个时间段,也刚刚好是这些“地王”们入市的时间点。从这些“地王”们的定价来看,势必是冲着上海楼市价格继续上涨而来的,然而,在这个时间点让这些“地王”们失望了,按照上面的分析,这个时间点刚刚又是市场调整期,下半年这个时间将无法支撑这些“地王”们的预期入市价格,因此,“地王”们的日子也一定不会好过,在下半年,“地王”们的项目也一定是率先降价销售的,或者低价入市销售的。

第三,在历年的第四季度,往往是开发商们尤其是品牌开发商们冲刺销售业绩的阶段,按照上述分析,10月份上海楼市将进入市场成交量的低谷期,那么,对于上海的开发商们来讲,在冲刺销售业绩的时候市场“哑火”了,想当然的,这些开发商不会坐以待毙,降价甚至“大幅降价”或低价入市成为它们冲刺销售业绩的最直接的手段,因此,从10月份开始,由于开发商冲刺销售业绩的因素驱动,这个时间段必然会出现“降价”甚至“大幅降价”的现象。

(本文作者介绍:同策咨询研究中心总监张宏伟)

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