房地产开发投资“高增长” 可持续吗?

发布日期::2016-05-07字号: T | T 浏览次数:3

摘要:一季度,经济实现开门红。但是,近期亮相的

一季度,经济实现“开门红”。但是,近期亮相的2800多家上市公司年报显示,企业盈利仍较弱。同时,一季度民间投资增速(5.7%)仅为全社会投资增速(10.7%)的一半、国企投资增速(22%)的1/4,实体投资积极性很低,经济还没有完全步入良性循环、自我复苏的阶段。从物价表现、金融数据及实体经济运行看,经济企稳的最大功臣当属房地产,而巨额信贷则为房地产回升发挥了金融加速器的效应。下一步,房地产能否延续向好态势,似乎成为影响全年经济走向的重大因素。

2015年以来,房地产量价攀升,推动新开工、土地市场触底反弹,带动开发投资增速上台阶,叠加基建投资全面发力,驱动上游大宗商品“周期归来”,稳定制造业投资,实现固定资产投资快速回升,这是经济“开门红”的基本逻辑。一季度,新开工和土地购置增速分别从年底的-14%、-31.7%转变为19%和-11.7%,带动开发投资增速从去年底的1%大幅反弹至6.2%。同时,基建投资增速再次上探20%,与房地产一起支撑起了总需求反弹的格局,推动经济见底回升。

房地产开发投资回升符合“稳增长”的逻辑,但回升能否持续,业内持怀疑态度的占主流,其基本逻辑如下:

首先,一季度商品房销售面积33%的增速,创近两年单季新高,但靠加杠杆助燃,推动重点城市改善型和投资需求释放是主力,成交的高热度不可持续。易居监测的30大城市成交同比增速已由3月份的79%收窄至61%。其中,一线、二线城市成交增幅分别由3月份的73.5%和96.4%收窄至-8.2%和88.3%。重点城市楼市向好趋势转弱。

此外,重点城市楼市火爆与货币宽松、加杠杆趋势下楼市金融属性凸显相关,表现在房价和需求相互支持。目前,沪深楼市投资客(买房非自住)占比20%-40%,深圳周边的东莞和惠州、中山,北京周边的“北三县”,上海周边的无锡、南通,投资客占比40%-80%。但进入4月份以后,房价上涨减弱,4月份百城房价环比涨幅收窄0.45个百分点,一线城市收窄1个百分点。房价上涨预期减弱,加上清理“首付贷”等场外配资,销售端或冷却,滞后于销售6个月的开发投资必受冲击。

其次,货币政策和楼市结构性政策趋紧。一季度信贷投放(4.6万亿元)和社会融资(6.6万亿元)创新高,房价暴涨、物价攀升、大宗商品炒作、企业存款理财化、债务触顶等“脱实入虚”倾向和债务风险更加严重,继续宽松投鼠忌器,货币政策中立或趋紧,近期央行频繁应用PSL、MLF等定向工具就是一个信号;同时,近期央行也罕见地表态,未来货币政策要关注物价和房价,意味着货币政策在楼市的结构性宽松或趋于结束。若货币政策支持力度下降,楼市需求明显降温。

因此,业内认为,即便一季度楼市新开工和拿地“V型反转”、开发投资增速上台阶,按照开工后追加投资的一般规律,开发投资在2季度至3季度还会保持平稳增长。但销售或将在2季度末趋于下降,开发投资也将受拖累而回落。笔者认为,尽管从城镇化中速增长、人口红利趋于结束,以及防范债务和金融风险的角度,房地产大周期下行具有必然性,但开发投资中短期平稳增长是大概率事件。

一是去库存仍旧是主基调,政策总体向好。截止到今年3月底,商品房待售面积同比增长13%,广义住宅库存超过60亿平米,去化周期5年左右,商业库存要20年才能消化。在楼市托底经济战略不变的情况下,去库存依旧是主题。目前,占楼市体量60%的地区仍在发布激励措施。同时,供给侧结构性改革战略下,不管是基建“补短板”,还是“去产能”和“去杠杆”,或推进债务置换,都要维持宽松的货币环境。政策环境向好趋势不变,楼市销售和开发投资也将受益。

二是一线、二线楼市供需占主体。目前,一线、二线城市及周边楼市成交占比已从去年初的40%上升到目前的60%。易居研究院统计,36个重点城市的商品住房去化周期,由2015年年初的16个月大幅下行至今年3 月的10个月,创2013年以来新低,重点城市“补库存”将贯穿今明两年。一线城市成交回落,非需求绝对减少,而是调控导致需求观望,未来仍将保持在高位。目前,火爆态势已经轮动到二线楼市,4月二线房价环比上涨1.8%,增幅扩大0.7个百分点,成交量同比增长88%。一季度,二线楼市土地出让占比57%;4月份300个城市的土地出让金总额为1495亿元,同比增加77%,二线楼市占比79%。

重点城市销售、投资将全面回升,占比也迅速提升,这将极大地缓冲三、四线楼市需求不足和库存对于开发投资的抑制。目前,国家全面鼓励一线、二线城市增加土地和住房供应,银行信贷也开始向一线、二线转移。融360数据显示,一线、二线、三线城市一季度首套房贷利率平均分别为4.27%、4.45%和4.63%。去库存及货币政策友好、资金支持叠加供需主体地位的明确,一线、二线楼市整体将进入史上最繁荣的时期,交投火热、供需两旺的局面将保持较长时期,这对于开发投资来说是最大的利好。


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