拿地?买房?不管是一线还是三线,都很危险!

2016-05-18      来源:明源地产研究院   浏览次数:30

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眼下的局面是一个全新的局面。

提醒大家,危险就在我们身边。稍不留意,开发商可能亏本,买房者可能被套牢,专业炒家则可能输得裤子都没有。

傻子都能做开发商的日子结束了,傻子都能买房发财的日子也结束了。没有一个区域不危险,关键是看谁去玩,怎么玩!

专业的时代已经到来,同样的一个项目,别人能赚钱,你却可能赔钱。

细分的时代已经到来,同样的城市,不同区的项目也可能出现天壤之别。

变换的时代已经到来,一个调控政策出台,市场一周内就迅速冰冻,你若无力调节开发节奏只有完蛋。

对于普通人来说,选错区域、选错入手和出手时机,自己几年乃至几代积攒的财富蒸发,并不是不可能。

下面,明源君从一线、一线周边,到二线、三线,来说说隐藏在我们身边的巨大危险!

一线,不能随时调整开发节奏的房企会破产!

01

3年以上周期来看,坚定看好一线

首先,从3年、5年的长周期来看,明源君坚定地看好一线。

其原因就在于,如果把每个一线城市的土地比作类似于黄金的硬通货,这些硬通货极其有限,而且无法继续开采,和不断增加的货币相比,当然价格会一直上涨。

大家可以发现,深圳历年入市的土地是最少的,存量土地也是最少的。

当然,支撑这一理论的另一前提,是一线城市的人口持续上升。因为即使是硬通货,如果没有人有兑换需求,其价值也无法实现。

针对一线人口,之前有说上海人口出现净流出的,之后又有说深圳流动人口减少的。但是这些统计均不完全可信,其失真原因有三种:历史原因、角度问题、方法问题。

真正可信的数据,是一些特殊的数据。

大家可以和明源君一起看下一线城市近几年的小学生数量变化,和常住人口数量变化之间的差距。哪个比例更可信,不言而喻。

一线城市近几年的小学生数量变化

来自深圳的最新的消息,截至5月6日下午,深圳全市义务教育招生网上预报名基本结束。小一报名人数达12.89万人,其中深户4.96万人,占38.49%,非深户7.94万人,占61.51%。初一网上预报已达7.3万人,其中深户3.1万人,占42.3%,非深户4.2万人,占57.7%。与去年预报名人数比较,今年深圳小一、初一预报名人数均比去年有较大增加。

看了这些数字,有谁还会怀疑深圳的未来呢?

深圳楼市

02

半年至2年的短周期,一线城市风险大

不过,从短周期看来,风险却是无处不在的。

首先,一线城市“面粉贵过面包”的情况,已经成了一种惯例。

旁边二手房卖6万,新项目拿地楼面价6万5,项目要卖到8万才能平衡,这是很多地方已经出现的情况。

为什么敢以这么高的价格拿地?明源君认为无非是三个原因:1、拿地者认为自己能把项目打造成畅销的豪宅;2、拿地者认为房价将持续上升,他拿地的时候参照的,实际上是两年或者三年以后当地可能的房价,而不是当前的房价;3、拿地者根本没有想明白这件事情,看别人敢用那么高的价格拍地,于是自己也就买了。

拿了很贵的地之后,那种完全没想明白为什么别人敢买这么贵的地的房企,非常危险。

即使想明白了这件事情的房企,也至少有三个方面的危险。

1、造不出想要的豪宅

豪宅不是想造就造的,不是说你头一天还在修刚需,第二天就能学会造豪宅,豪宅的客户都很挑剔,一个问题就能让你整个楼盘出现滞销。

2、遭遇调控,没有调整开发节奏的能力

房企想的很好,两年后房价上涨30%,自己就可以卖房了。

纯粹根据市场来说,这不是没有可能。但是问题在于,中国的市场是个政策市,如果这两年里出现调控呢?如果两年后你开盘前,刚好遭遇调控呢?

调控力度不同,市场消化的时间也不同,从半年到一年半都有可能。这个时候,房企是否有调整开发节奏的能力,就非常重要了。

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