房地产调控山雨欲来 你会被击中吗?

  来源:微信公众号楼典菌发布日期::2016-08-31字号: T | T 浏览次数:24

摘要:上月,政治局会议上第一次提出“抑制资产泡沫”后,央行在最近一周时间内两次提到“继续实施稳健的货币政策”。楼典认为,这是要动真格抑制资产泡沫。

上月,政治局会议上第一次提出“抑制资产泡沫”后,央行在最近一周时间内两次提到“继续实施稳健的货币政策”。楼典认为,这是要动真格抑制资产泡沫。

8月6日央行发布《2016年第二季中国货币政策执行报告》,其中不见以往常用的“更加注重松紧适度”字样。

8月3日结束的2016年央行分支行行长会议上,同样提到继续实施稳健的货币政策,也没有“更加注重松紧适度”的说法。

另外,8月6日提到稳健货币政策的同时,还提到“营造中性适度的货币金融环境”。

之前是稳健“略偏宽松”,现在改为“中性适度”,加上央行两次都删去“更加注重松紧适度”,是释放出下半年货币政策难以更宽松的信号。

楼典认为,以往针对资产泡沫都是用“化解”、“警惕”等用词,此次用“抑制”,可见目前对于资产泡沫已经是不得不出手,要动真格了。

显然,“抑制资产泡沫”中的资产泡沫是指房地产市场。

今年上半年房地产市场仍然是高杠杆。上半年大陆新增贷款7.53万亿元,其中个人房贷2.36万亿元,占所有新增贷款的31.3%,比去年同期多增1.25万亿元。

截至今年上半年,大陆个人购房贷款余额16.55万亿元,同比增长30.9%,增速比各项贷款增速高16.6个百分点。

另外,上半年大陆主要城市超过10亿元的地块有219宗,其中109宗溢价率超过100%,167宗溢价率超过50%。

但目前的矛盾是,一方面房价上涨增加泡沫风险,泡沫破裂引发的债务危机将直接冲击金融部门;另一方面房地产作为目前经济的发动机和蓄水池,其衰弱又将导致经济进一步下行。

楼典认为,“抑制资产泡沫”一定不是一句空话。考虑到限购政策调整余地已不大,调控只可能从限贷上做。

宏观上看,国家仍希望在风险可控的前提下,居民储蓄搬家并加杠杆;

微观上看,一线房地产市场又存在总体杠杆渐高但个体杠杆各有不同的实际情况;

因此,下一步有可能出台的政策,会是打击更加精准的差别化信贷政策。

一方面国家会鼓励低杠杆的优质客户继续掏首付加杠杆,这是护盘和稳增长的需要;

另一方面国家也会阻止高杠杆或者高频加杠杆的激进群体继续加杠杆,这是防范泡沫破裂的需要。

微信上流传出一条关于调控新政的传言:

1 名下无房亦无贷款记录的购房者,首付最低三成,利率无优惠;

2 名下无房但有过按揭贷款历史的,首付最低五成,利率最低1.1倍;

3 名下有一套房再次购买者(对户籍而言),首付7成,利率最多1.1倍(政策无变化);

4 离婚不足一年的购房者,限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理。

楼典认为较之此前的传言,这条更加靠谱的原因之一是“包括首套的每一类客户都调控”。另外,第四条的对于离婚认定购房资格的表述,也非常专业,不像业余小编的水平。

传言将购房类型分为了无贷款记录首套,有贷款记录首套和二套三种情况,并施以不同的首付比例和利率。同时,对于目前普遍采取的离婚获得首套资格的购房策略,传言中的第四条规定了离婚不足一年的购房者,仍被视同离婚前的家庭情况处理,这条对于通过离婚获得首套资格降低首付的购房者而言杀伤力巨大。

很显然,如果传言是真的。那么,第一条取消了利率优惠,增加了首套刚性需求的购房成本;第二条打压了包括合理改善需求的大量置换客户,其实是承认了其中大量投资需求驱动的改善需求,因此施以去杠杆的新政;第四条其实是第三条的一个配套,此前对于二套首付7成的苛刻条件都能通过离婚化解,此次则有了保驾护航。

虽然目前还不知道这条传言的真实性,但楼典相信,如果调控政策落地,大方向一定是根据有无贷款记录制定的差异化首付比例,投资客或者说高频投资客将在这次调控中被“去杠杆”。但考虑到第二条对正常改善需求的老乡,尤其是已卖掉自住房准备买首套改善房的老乡的巨大影响,建议大家根据各自实际情况,调整计划保护好自己免受可能的新政影响。

 

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