你以为北京像重庆那样供地房价就能便宜么?太天真!

2017-02-26      来源:杠杆游戏张银银   浏览次数:36

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北京的房事又引得举国关注。

这一回是因为,《北京市2017年国有建设用地供应计划》近日在北京市政府常务会议上审议通过,今年该市计划供地3900公顷,比去年减少200公顷,这也是建设用地供应计划连续第6年减少。同时,今年商品住宅计划供地260公顷,比2016年减少了近7成。

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图1.北京市近几年住宅用地计划  图表来源|新京报

于是,很多人批评北京为什么不增加土地供给。这个观点张银银首先也是赞同的,但又不完全赞同。下文,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)会用数据告诉你,北京住宅总量已经极高,但问题不仅仅是供给。

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北京到底有多少住宅,其实基本可以算出来,而且我们发现北京的住宅和人口总量是平衡的,甚至略微过剩

卖个关子,先谈谈北京有多少房子,接着下文再讲北京天量供应土地的可行性及不可持续后果。

在说北京住宅供给和需求不匹配时,首先有必要搞清楚北京到底有多少房子。

1、“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)曾看到过一组最惊人的数据。数据是2012年的,据说北京市公安局人口管理总队曾进行过调查,北京全市房屋总量1320.5万套,标注出租房屋139万户,核对空置房屋381.2万户。

毫无疑问,这组数据的出处和严肃客观性可能是个问题,其次“空置房”这一概念的定义和调查科学性存疑。

如果真有这么多,加上北京最近4年建成的房屋总量,北京的房子不仅理论上是完全供需平衡的,甚至可以说房屋有些过剩。

2016年的人口详细数据还有待发布,我们看2015年的。根据《北京统计年鉴2016》,截至2015年北京市常住人口为2170.5万人,注意这是城乡总人口。当年,北京市的城镇常住人口为1877.7万人,农村常住人口为292.8万人;

2、还有一组数据来自于北京市电力公司。北京市政府的首都之窗在2013年5月9日发布消息称,国家电网北京市电力公司全面启动本市2013年智能电表换装工作,计划2013年内完成120万居民用户的换装工作,换装范围覆盖北京十七个区县约1500个居民小区。计划至2015年底,全市范围内630万居民用户将全部完成智能电表换装工作。

也就是说,按照2013年5月的数据,当时北京大概有630万套住宅。而且从居民小区这个表述看,应该是说北京城镇有630万户。考虑到北京还有很多机关、国有企事业单位的特殊住宅,以及算上北京这几年新建成的住宅,当然,北京也拆了一些,可以估算认为,截至2016年底,北京大概有700万套实际可居住的住宅。

值得注意的是,通过北京市电力公司的表述,应该不包括一些非住宅性质的公寓。如果算上北京的非住宅性质公寓,北京实际可居住的城镇房屋,应该是要高于700万套的;

3、另外还有一些数据出自一些研究机构,包括地产大佬任志强先生等的估算。他们发布研究数据的时间有早有晚,最早的2010年发布,当时计算约500万套。还有的2012年前后发布的,估算在700-800万套之间。

考拉到近几年新建成的数据,按照这些机构的估算,目前,北京的住宅套数大概应在在600-800万套之间;

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