顾云昌:楼市变态 进入换挡、阵痛、消化新常态

  来源:观点地产网发布日期::2014-08-21字号: T | T 浏览次数:15

摘要:总之我认为楼市变态,这个状态已经变化了,进入一个新常态,这个新常态应该引起我们的高度关注。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说道。

今天上午7点半的时候我在餐厅吃早饭,碰到一帮俊男靓女跑步回来了,原来叫我领跑的,结果没跑成,因为早上没起来,所以没有跑。看到他们满身汗水,一个小时的长跑,我想我肯定受不了,因为我已经进入了一个新常态。我想我要跟他们一起,我只能快走,不能跑步,如果在30年前或者40年前,我应该跟他们一起,我承认我已经进入一个新常态了。那么中国的经济进入了新常态,有这样一个表述,就是三句话:换挡、阵痛、消化。这三句话叫三期叠加:第一,经济增速的换挡期,第二,结构调整的阵痛期,第三,原有政策的消化期。4万亿带来的效果和巨大的后果要消化。这就是中国经济的新常态。但是同时又有一句话,中央一直强调的,中国仍然处在一个重要的战略机遇期,这就形成我们今天对中国经济的看法。

在这个情况下,我想讲楼市的“三变”。我认为中国的楼市正在发生一个很大的变化,这个变化我归纳为三变,第一是变态,第二是变味,第三是变形。变态是楼市的变态,整个市场正在变态,这两天我们讨论了分化的问题,下行的问题,有很多专家认为现在不是下行,有许多经济学家认为现在在下行。这个区别在于大家对下行的认识,对下行这个词的理解。有的认为下行就是下行通道,有人认为下行是一种现象,比如中国经济下行,大家都承认。如果中国的经济从10%的增长变成7.5%的增长就是下行,那么房地产肯定是下行。所以我说下行要看怎么看。今年上半年,我们其它的指标实际上都是下降的,一个是卖地的面积下降了,第二是新开工的面积下降了,第三个是销售的面积下降。这些主要的指标都是下降的,只有一个指标是下行的,就是投资增长14.1%,而去年投资增长19.8%。从这个角度看,我们房地产今年上半年肯定是和去年有很大的差距。

去年我们重点讨论分化的问题,今年重点讨论下行的问题,我认为市场进入了一个新的常态,我们的经济增长速度已经放缓了。看房地产发展,应该从更长的角度看,把长周期和短周期结合起来。我们看到许多国家对房地产的分析,中国真正有房地产市场是2000年以后,就是真正意义上住房制度改革以后,我们只有十几年历史。发达国家的房地产市场,平均18年一个长周期,如果按照18年、20年的周期,我们从1998年开始看,现在已经有18年,现在整个周期已经在往下走了。为什么过去中国房地产出现了高潮,而且这种高潮的爆发程度,中国的经济学家,中国的官员们,世界的经济学家们都没看懂。什么原因?因为中国的房地产市场,除了中国的宏观经济保持10%的发展以外,有一个最大的和世界不同的差异,就是中国有住房制度改革,放改的红利是我们过去10年最大的红利,这是世界各国都没有的,只有中国有。这样一种红利推动了我们的房地产进入了一个黄金时代。但是你应该看到,十几年的发展,房改以后带动了老百姓买房,现在这个红利已经没有了。我们今后再也不可能有房改这种火山爆发一样的对市场的拉动力,已经进入了一个相对平稳的状态,这就是我说我们这个阶段的一个表现。

还有一个就是支撑房地产发展的背后是强大的货币支撑。现在大家都越来越清楚了,中国的房价为什么上涨过快,其中最主要的原因是货币。金融专家都说了,我们的M2是GDP的200%,中国的M2现在超过120万亿,是美国广义货币的接近2倍。但是我们的GDP只有美国的百分之六七十。这里面大量的货币到哪里去了?我们过去20年广义货币的年增长量大概是20%,GDP增速是9%左右,CPI是4%左右,加到一起就是14%不到的货币量就够了,但是我们的货币量增加了20%。6个百分点的增加都流到房价里面去了,这就是我们房价上涨过快的原因。

现在房价的红利越来越少了,我们的货币政策也不可能再像以前那样宽松,因为这些钱沉淀在我们的楼市里面,沉淀在产能过剩的行业里面,在整个经济出现新常态的情况下,房地产也出现了新常态。2013年的销售有点透支的情况下,2014年马上就冷下去了,这是一个冷周期的概念,2014年正好是一个大周期和小周期的重叠。房价下行现在是一个事实,行业调整正在进行,这些调整比过去的调整都要深刻,所以我认为这次调整是一个深度的调整。今年会不会见底?好多朋友都说希望下半年见底,明年见底,这是我们希望的。今年有人说楼市要崩盘的时候,我说不会崩盘,也不能崩盘,但是年底会不会见底,我觉得很难说。因为从过去的调控中,我们看到我们的房价上涨到一定阶段之后必然会有一个回落,开始是房价的增幅回落,后来出现了房价的回落。今年到现在为止,我们已经出现了4个月全国房价环比的下降,当然同比仍然是上升的,但是从过去的经验看,环比的下降起码半年甚至9个月。明年怎么样?当然我们希望明年好一点,这是大家的愿望,但是整个宏观经济层面,以及我们这样周期的变化是深度调整,明年即使是好,也不会好到哪里去,这是我的一个判断,也可能跟我以往的判断不一样。总之我认为楼市变态,这个状态已经变化了,进入一个新常态,这个新常态应该引起我们的高度关注。

中央为什么判断新常态?因为中国经济潜在的增长率已经不是10%,潜在的增长率,有人说今年是7.5%,明年是7%,后年更低。中国的结构调整,我们看了有10个国家的结构调整,基本上比我们调整得好。中国的房地产发展到今天,已经出现了一个产能过剩的情况,我们过去几年一直在喊房地产市场是供不应求,但是我们发现2009年前后有很大的变化,也就是金融危机以后,我们的信贷政策宽松,再加上在4万亿的刺激下面,许多地方拼命地卖土地,造成大量的开发。如果说2008年以前还是供不应求的情况,现在已经出现供大于求的情况。

现在政策已经变味了,过去我们的调控就是压房价。最近传出一个信号,政府提出要去库存化,这是各地市场面临的问题,我们大多数的市场已经出现一个要去库存的问题,我们对政策面从压房价现在要变成去库存,这是一个很大的转向。就是市场变化以后,政策也在变化,我想这是最大的一个变化。李克强总理说要针对不同城市,分类调控开始。现在我们更多的城市是一个去库存问题。还有一个政策是去限购,贷款对买房者是非常关键的,金融政策在没有发生变化的情况下,楼市要发生反转是有可能的。另外我们的货币政策适当的释放会怎么样,我们还要拭目以待。

第三个是行业的变型。中国房地产市场已经由买方市场转为买方市场。买房市场就是买家说了算的,卖方市场一定要全心全意为人民服务,你只有全心全意去人民服务,人民币才能为你。从细分的市场一定要用细分市场去做,在我们的转型当中,要把粗放的产品变化三化的产品(绿色化、差异化、服务化),只有把产品做好了,真正为你的买家着想,你才能够赢得市场的胜利。

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