首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生在博鳌论坛上的发言
刘晓光：大家好，我的题目是“新格局下的地产发展商的战略转型与商业模式”。这个题目比较大，想概括地讲一讲。前一段，观点杂志采访我的时候，我讲了一个观点，房地产是最大的一个行业，它一定有需求，一定是中国经济发展中最重要的基础性行业。当时我讲到它未来的形势和造成下行的原因，我做了三条分析。后来在另外一个会上我又做了九条分析，分析中国地产下行的原因，我觉得只有更好地分析，有更扎实的数据分析和极致的探讨，我们才能把局势把握得更加准确。我今天的演讲包含棚户区、经济适用房、商品房之间互相的影响。
今天我把重点放在转型这方面。最后这个会议的主题我还是持保留意见，还值得商榷，因为下行通道是一个定性的概念，这个还要再推敲。我觉得我们面临一种新的格局，这种新的格局，下一步的市场化改革是一个主导方向，政府要逐步放弃行政性的控制手段，现在已经开始出现了很多新的信号，比如有些城市取消限购。取消限购以后，它会出现很多变化，地产价格和量会发生不同的变化。下一步市场改革会是地产方面的一个主导因素。
中国地产支柱的作用不容怀疑，市场将进入一个平稳发展的阶段。从地产业在现有经济结构中的比例、产业关联度、政府收入、税收比例、就业人员比例、居民收入及财政收入的比例，银行放贷比例等等方面，从这里面可以清楚地看到它们对中国地产的作用。我们看到，信贷已经开始松动，市场的发展还是比较平稳的。
中国的城市建设进入一个新的阶段，房地产也具有持续的推动力，包含中国城市化的推进，常住人口城镇化与户籍人口城镇化的双比例支撑，户籍制度的改革使更多的农村居民变为城市居民。
民生置于优先位置，住房的改善型需求持续在放大。现在有50%的家庭人均住房面积低于30平方米，很多居民还没有买过商品房，全国还有很多购买需求，特别是江苏、浙江、上海、北京这样的发达城市，可能改善性需求的量会更大。
区域经济一体化也会带来新的机遇。比如京津冀一体化，我们要转移出一些东西来，要有新的住房需求等等。我觉得，我们更应该看到向上的因素，比如信贷比例的调整，49个城市中已经有30个城市房宽了限购条件，下半年很多开发商也会主动降价促销，再比如企业发展环境会进一步宽松。产业与城镇融合发展。
新的形势下，一个是房地产行业正迎来一种新的机遇，我们要寻找向上的力量，我觉得主要体现在新型工业化、跨界资源整合等等方面，包含金融、教育、生活配套等等。另外一个，以园区开发为核心业务的产业地产发展的前景也是不错的。未来的房地产市场将进入更加细分化的阶段，要不断地挖掘特色，完善产品服务，进行新的战略选择。当然具体方案我们还要细分，比如产品从单一走向融合，业态从开发商走向运营商、服务商，市场转型从国内业务转向海外业务，资源配置从低能级的配置走向高能级的配置。模式的转化要从线下走到线上。线下平台嫁接互联网资源等等。这一部分主要是想说，新格局应该是什么样的。
讲完新格局，还要讲讲具体的，就是我们怎么样有新的战略转型，有具体化的战略转型的模式。一个是在新的战略转型中，我们要抓住机遇，城市化、区域一体化等等方面都有一些机会。我们今天说没有面临崩盘的危险，只是面临洗牌的局面。第二个是要规划好城市、建设好城市，这是我们地产商很大的历史使命和责任。这里有很多理论的东西我就不细说了，我觉得这里很重要的一点是要依靠模式转变，来创造我们内生的前进的动力。我们除了地产之外，还有很多的产业的价值，这方面我们也做了很多的探索，包括商业地产、轨道交通上盖、旅游文化地产等等。就商业地产来讲，如果做得不好，过剩了就会死亡。这里比较重要的一点是什么呢？我们应该有一个认真的分析，在转变模式的情况下，把它分析得更加透彻。对于商业地产，我们对未来新的业态形式做了很多的分析。我们应该更加细地分析模式的转变，有了更加深入的分析之后，才能做出好的模式和模型。比如我们在转型，我们在建新的模式的时候，会有更深的分析。
我们简单说说我们对商业业态的分析，做完分析之后，我们在转型过程中形成一些模式，围绕这个来进行我们的发展。我们分析了中国未来的商业地产，我觉得有几个方面的，一个是我们网络化时代以后的商业地产格局，是综合性更强的，比如写字楼、酒店、娱乐、饮食都结合在一起，这种趋势应该是很明显的。第二个是利用网络平台做的线下服务。我的看法是，网络平台加一些小型的商业服务设施，通过线上线下的结合来做一些工作，结合我们自身的产业体系，比如小额信贷、担保、项目的投融资等等。第三个是超大城市的城市客厅式的综合服务中心。还有融亲子购物、娱乐于一体的购物中心，这方面还是很有前景的。第四个是我在台北看到的情况，它有很小的超市、百货店、饮食店，它是微型的，24小时营业，非常适合居民的消费需求。另外我们看到法国巴黎所出现的写字楼群，里面四个角都是商业服务业。还有在台北和基隆看到的小吃街的两边建了一些新商业设施，有冷气，而且可以去点餐，也是一种新的商业模式。领域我在法国发现他们有一些大型的商业设施，它的生意很好。
我一共分析了16种新型的商业形式和业态，围绕这些东西说明我们的模式需要转换。这个模式转换的基本点就是把不同的产业价值点向地产来进行融合，模式的转变，需要我们发现未来新的业态，通过模式转变，建立我们新的发展方向。我们努力用自身的力量、向上的力量在中国下一轮房地产经营中完成我们的业绩和历史使命。
