德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平
在2014博鳌房地产论坛上，德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平演讲时表示，目前，整个中国的房地产业在国际资本市场上的估值是历史最低的阶段。我们看这张表，恒大今天的市盈率是3.3倍，也就是说它做到100亿的利润，才能达到300亿的市值。大部分的房地产公司目前PE都在5以下，富力是3.58，SOHO中国是3.69，绿城中国3.51。当然也有高一点的，像中国海外就是 8.12，稍微好一点的企业是6到7左右。目前这个市场估值非常低的原因是什么呢？我看很大的一个方面不是国外资本市场对中国房地产不看好，而是目前全世界都对中国房地产的发展走势和政策取向不明确。目前购房者不清楚到底该不该买，这比房地产暴跌还要更加可怕。资本市场有一句俗话叫“不怕你跌不怕你涨，就怕你不交易”。目前这种现状在房地产市场维持时间长的话，我相信未来一两年会出现很大的下滑。今天能不能做交易，至少有很多人认为房地产市场还有希望往上走。目前这种不确定的情况和市场很低的估值，这是目前我最担忧的局面。
正因为如此，在过去的两年时间里面，除了有5家房地产公司做过配股以外，90%的房地产公司都没有做股权的安排，大部分都是安排债务融资，或者债务再融资。在去年香港资本市场，中国房地产企业再融资在150亿到180亿美元之间，今年还没有结束，但是这个势头可能会比去年低一点。目前在香港上市的 很多公司也非常困难。目前在香港发行的股票，大部分叫自摸，理论上说这是违法的，所谓的自摸就是我发行股票的时候找一些朋友来帮忙，大家买过去。我知道有 的的过程中，后面有拖底等等安排的，这里面对小投资者是不公平的，但是也没有小投资者来买你的股票。这种所谓僵尸般的人工发行不是正常的房地产上市。当我 做碧桂园上市那一年，有17倍的市盈率，我做潘石屹上市那一年差不多15.8倍市盈率，绿城上市的时候是15.9倍的市盈率。
目前上市这么困难，大家为什么还要上呢？还是有它的道理，因为上市以后可以发债融资。目前在香港发行债务融资，国企的平均成本应该在4%左右， 最优秀的民企在7%左右，差一点的地产公司融资成本大概在9%到11%左右。即便是这样做，也可以拿到8%到9%的利息，也比房地产公司在国内的融资成本要低。所以人们还是想去香港上市融资。我也不知道为什么A股市场经常被一些政策左右，房地产公司在A股市场上不能融资，是全世界没有见过的一个奇怪的现 象。所以我认为A股市场的融资对地产的封闭或者偏见是非常愚蠢和不应该的。既然是一个产业，为什么这样说人家呢？过去15年所有的房地产政策都是把供应减少，要么就资金供应减少，要么就土地供应减少，最后实在控制不住了就把交易控制住，我认为中国房地产市场的不正常，不是老百姓的事，不是地产商的事，是中国政府一手造成的。我们感谢这届政府，基本上还行，不轻易动地产，不轻易干涉地产。我跟国外的投资者说，中国房地产在中国政府这么残暴的蹂躏下还能够健康的成长，我认为这个产业是很了不起的，哪有一个行业会被政府这样反复蹂躏，最终还能有今天这样的发展，我认为是非常不容易的。
说完融资以后，现在要做什么？我认为我们今天的眼光不要更多的关注拿地，从我自己的内心来说，我劝企业跟政府要保持若即若离的关系。前两天看到一个报道，说中国的官员腐败大多都跟房地产有关，这到底是政府的责任还是企业的责任？
现在与其拿地还不如整合市场，即便今天表上看到那么多上市公司市盈率很低，但是一旦有兼并收购概念的房地产就会涨。有一个叫华南城的企业，是一 个商业地产，被腾讯收购以后，华南城现在市盈率就很高。达到将近8倍的市盈率。趁资本市场低靡的时候，包括资本市场碰到困难的时候，就是一个整合的最佳时 机。一个成熟的市场是通过整合完全全过程的。单边的发财，单边的萧条，而没有整合是不可思议的。在整合的过程中，有些的企业，有些的管理，控制成本，反周 期操作等等，像龙湖这样就做得非常好，他们能够对周期有很好的看法，对政府关系有很好的处理，对房地产开发节奏有很好的把握，对成本控制也有一套，对管 的机制以及内部的管理很有底气，这些公司可以走得很远，这些公司扮演一个整合者的决定。目前资金准备充分的话，完全可以通过整合来促进发展。收他的股权要比收资产远远便宜很多。这个时候与其去拿土地，倒不如向市场寻找合适的收购对象。中国房地产市场整合的高潮和黄金时代已经到来，让我们在这个时候整合地产 市场，在整合中使中国的房地产市场有一个很好的发展。
