五矿建设总经理何剑波 2014年地产行业变化来的有些突然

2014-08-21      来源:观点地产网   浏览次数:10

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观点地产网 因为彼此的熟稔,对五矿建设董事总经理何剑波先生的访问,更像是老友间默契的相约,在一个特定的时间点,将行业、公司的动态和变化娓娓道来。

如同何剑波所说,2014年行业的变化来得有些突然,没有大的突发事件,没有政策性原因,没有指标性事件,不知不觉市场就发生了比较大的变化,就像股市的阴跌。

对于有准备的人来说,变化就意味着机会。据何剑波介绍,在2013年市场尚好的时候,五矿建设就在把控风险,梳理发展战略,从而得出了未来地产业务的三个原则,即聚焦、提速、升级,应对本轮周期性变化的同时,也谋求实现公司的跨越式发展。

行业:更可怕的变化

何剑波认为,本轮房地产行业的调整与前两次迥然不同。2008年那次调整,虽然说房地产行业也有泡沫,涨得比较高,但主要是受外来因素冲击。面对世界金融危机,政府推出4万亿应对举措,形成了大起大落。

2011年底到2012年的第二次调整,主要动因是国务院出台限购等调控政策,并且这次调整实际上是为了消化4万亿刺激政策引起的房地产泡沫。

“所以这两次都是有标志性的事件,是以国务院发文件的形式,整个市场也快速冷却。”何剑波总结道,后来过了大概一年时间,有一些积压的需求释放出来了,加之政策有些松动,市场旋即又恢复了好日子。

相比之下,这次调整既没有外来的冲击,又没有行政性的干预,更多的是有一些特殊的背景。首先是基本面因素的影响,即整个宏观经济处在下行通道。新一届政府执政之后,要稳增长、调结构、促改革,改变过去粗放式发展的方式,就是要降温。

“支撑房地产发展最主要的指标就是经济增长率,因为经济增长带来了居民收入的增长,然后带来支付能力,有需求房价才能往上走。”何剑波解释称。

第二个因素就是整个房地产的供需结构发生了很大变化。过去的一些年基本上是供不应求的状况,尤其最开始是全面短缺,到后来是一二线城市短缺。现在来说,除了个别城市,整体都是供求平衡。

何剑波认为,过去三年房地产很火的时候,投资规模、开工面积,包括土地出让规模都非常大,是成倍的增长,这样导致后续的供应量很大。而供应量在短期内不容易被消化。

“这个变化比政策性干预更可怕,影响更为深远,更为长久。它是实质性的,不是短期内的,这是基本面的因素。”除此之外,金融方面的因素也造成了一定的影响。“今年的金融政策也是趋紧,整个银行的资金非常紧张,不管是开发贷还是各种按揭贷款都收得非常紧,成本也很高,这也是影响了房地产企业的周转。”

对于有大量负债、财务杠杆较高的地产企业来说,周转很重要。何剑波举例称,很多房企的平均资金成本都是8%到10%,甚至更高。而房地产的净利润率一般也就10%左右,如果资金压在这里一年不动就没利润了,压两年可能就亏损了。所以对房地产行业来说,金融也是非常重要的晴雨表。

“从去年到今年这个时候,正好是一个倒V字形,现在对这个行业肯定是有挑战的。”但何剑波同时指出,调整对于行业来说未必是坏事情,市场紧一点,有一定的压力,会让开发商及整个行业更冷静和理性。

他进一步解释称,市场如果一直这样不断升高,其实风险并没有消除,只是在累积。可能到最后一天泡沫破裂的时候,是大家全盘皆输。但如果在这个过程中出现几次紧缩,有一些压力,甚至销售下滑,对所有的企业来说就是一次压力测试,会让每个企业经营者都冷静地看一看自己的经营策略对不对,对市场的判断是否过于乐观,自己的抗风险能力行不行。

企业:看谁跑得久

即使在2013年市场顺风顺水的时候,何剑波领导下的五矿建设依然保持谨慎稳健的开发风格。

以拿地为例,在去年土地市场一片火热、高溢价拿地成为常态的行业背景下,五矿建设参与竞标的每个项目均无火爆局面出现,最后到手的项目,溢价率一般都保持在20%到30%的可承受范围内。

更为重要的是,去年五矿建设在开发、销售、冲业绩的同时,也在梳理自身的发展思路和战略,现在看来亦可作为公司应对行业周期性调整的策略。

第一是要聚焦,聚焦包括两个方面的含义,一方面是投资区域聚焦,要做重点城市。重点城市包括经济发达地区,像长三角、珠三角、环渤海,包括一些一二线城市,进入三线要非常慎重,另外就是选择管理团队能够辐射到的区域、城市。

另一个方面的聚焦就是产品,立足住宅开发为主,占到70%,住宅开发里面又以刚需首改为主。“我们并不排斥商业,但是要以销售型商业为主。”

第二是要提速,提升开发管理的速度和效率,开发周期缩短、开发速度加快最行之有效的方法就是标准化和系列化。

五矿建设的产品业已形成了系列,一个是在城市中心区的金城系列,定位是中高端城市高层住宅,像南京御江金城、崇文金城,去年底拿的长沙地块也准备开发金城系列。

除此之外,五矿的产品线还包括一线城市豪宅系列以及在经济发达地区的远郊、以休闲度假产品为主的小镇系列。

第三个是升级。据何剑波介绍,升级就是指公司管理等各个方面都要有比较明显的提升。“我们制定了十大行动,包括投资、财务管理、人力资源管理、品牌管理、客户满意度等10个方面,每年要有一个任务、指标,去改进、完善,让我们的管理提升能够上到一个新的水平。”

在何剑波看来,房地产企业核心竞争力很重要的体现就是对行业周期的把握,因为房地产的周期性很强,过去短短六七年就有了三个周期,基本上两三年就是一个周期,来得很快,去得也很快,涨潮很快,退潮也很快,所以一定要看准。

与很多同行的观点一致,何剑波也认为房地产行业现在是进入了下半场,就是说企业要有一个新的观念,即这个行业不是那么轻易能挣钱的行业。“上半场是短跑,下半场是长跑;上半场看谁跑得快,下半场就看谁跑得久。”

同行:不做艺术家

除了行业大趋势的变化,在新陈代谢规律下,地产圈亦不断有新的故事和角色登场。

今年上半年来,融创并购绿城可谓备受业内瞩目的焦点。谈及绿城,何剑波直言,好的跟贵的不是一回事。他认为绿城高昂的土地成本成为重负。“项目的成本在那里摆着,我觉得土地成本过高是一个基本的因素。”

同时何剑波还指,作为地产企业来说,不应只做一个类型的项目,而是需要有整体的产品线,要有产品的组合、业务的组合。产品线太单一,遇到风险的时候,投资需求降低的时候,就会出现问题。

“绿城的定位是做中国的劳斯莱斯,赌对了就可以做得很好。绿城确实引领了这个市场,但前提是公司要有雄厚资本才能扛得住。归根结底,地产商是企业家,不是艺术家。”

至于到今年形成高峰的房企海外掘金潮,何剑波认为政治因素是开发商必须要认真思量的风险。他以房企出海较为集中的目的地马来西亚为例,东南亚很多国家政治不太稳定,有较多排华反华情绪,大规模在海外建设项目,也许有一天会出现反对声音。

“海外投资跟国内投资一个很大的差别,不是说语言、文化的差别,而是政治。因为任何一个国家都要保护本国的利益,而这个利益往往是通过政治的形式反映出来。”

今年以来,电商崛起也成为行业内的热门话题,多个与互联网结合的地产平台的诞生亦赚足眼球。何剑波认为新兴平台确实有需要突破的问题。从销售来说,房地产有很多自身的特点。

首先,房地产是高总价的产品,消费者会很慎重,愿意为交易多付出一点时间和精力。

第二,房地产是实物,而且是一房一价,每一个产品都不一样,必须要去实地看的,看图都不行,可能会上当。

第三个,房地产交易是国家法律制度中一个很严格的交易,有很严格的法律程序,这些东西不可能在网上实现。“虽然说电商跟房地产的结合,营销是先头部队,是第一块试验田。但因为有上述因素,也不是很容易成功。”

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