编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？
8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。
观点地产网 采访前的例行寒暄中，谈起新工作，吴振绵笑称是“人在江湖，身不由己”。
作为中国体育+ 地产概念的最早实践者，吴振绵在退休后又投入“文化+ 体育+ 商业+ 地产”相结合的歌华中奥广场的研究和建造中，颇有“烈士暮年、壮心不已”的豪情。
吴振绵以在建的辽阳歌华中奥广场为例介绍称，这种综合体做法就是拿地后先建住宅，赚了钱再去建综合体，综合体一般包括6 个影院，1 个剧场，20 块羽毛球场地，再加上其它的体育设施，剩下的就是商业。
“综合体建完之后，用商业出租的钱养活文化体育，然后用文化体育拉动人气，用人气支撑商业。文化体育到现在肯定还是需要补贴，起码10 年之内看不到盈利的苗头。”吴振绵补充道。
谈及这种复合产品的渊源，吴振绵称是受到美国运动与娱乐场馆公司AEG 的启发。
AEG 拥有全球数量最多的体育运动队和体育赛事，是全球第二大现场音乐娱乐演出商。该公司是洛杉矶著名的斯坦普斯中心拥有者，而斯坦普斯中心是湖人和快船的共同主场，此外也是冰球大联盟洛杉矶国王队的主场，还是美国足球大联盟洛杉矶银河队的拥有者。
据吴振绵回忆，他曾经亲自去美国考察并与AEG 领导层交流。“湖人队主场对面是一个130 亩的广场，后来建成一个万豪、一个丽思卡尔顿酒店，30 万平米的商业面积，左边是诺基亚剧场，右边是ESPN 基地，文化、体育、传媒、商业全包含在里面了。”
受此启发，吴振绵希望能够借助中国城镇化东风，在一些较为发达的二三线城市，建设一个文化、体育、商业结合的歌华中奥广场。
至于与歌华文化合作，吴振绵称在未退休前双方曾有过默契愉快的合作，歌华在文化方面也确实有丰富的经验和资源，双方的合作一拍即合，合资公司股本结构中，歌华是第一大股东，占股30%。
在具体操盘中，文化由歌华负责，包括影院等管理和维护，体育由吴振绵负责，商业部分则会成立招商公司来进行操作。“体育是我们的强项，李永波是形象代言人，到时候在每一个项目上再派一个世界冠军，每年来一两次比赛。”吴振绵笑言。
谈及未来的规划，吴振绵称：“我的目标首先是形成品牌，然后连锁管理。现在是摸索经验的时候，提的口号是变形金刚，内容不变，形状可以变，数量可以调整，面积可以调整，但基本内容都不变。”
以下为观点地产新媒体对歌华中奥投资有限公司总裁吴振绵先生的2014博鳌房地产论坛采访实录：
观点地产新媒体：开发商对调控政策都有自己的看法，您觉得什么样的政策有利于行业更健康发展？
吴振绵：新一届政府执政后确实不一样，提出的几个观点我都是非常赞成的，比如说分类指导，政府本来就用不着什么都管。调控其实不需要什么退出，最好的是悄无声息地放松。即不再提限购，谁爱买谁买，不用大张旗鼓地取消，不用去宣传。
观点地产新媒体：您觉得现在楼市是不是处在下行，或者说在拐点的阶段？
吴振绵：这是由于大势造成的一种观望，老百姓现在观望心理很重，观望就会造成楼市出现起伏。
第二，现在有很多地方确实是供大于求，很多经济条件比较好的二三线城市，包括三四线城市，供大于求的现象还是比较严重的。
但是政府要是交给市场去管，开发商卖不出去的时候就不会卖。例如我们在辽阳的项目，不到10 万平方米的住宅到现在卖了不到40%，剩下的就先不建了，什么时候卖完什么时候接着再建，不是说非得一下就建完。
观点地产新媒体：今年大家普遍减少开工量了。
吴振绵：调控来了，大家就会觉得开发商现金流接不上，接着就得降价，所以老百姓就开始观望。观望了一年或者半年，结果还是得买，所以2012、2013 年房地产的日子好过，房子又卖得不错了。
大家也习惯了市场这样波动，别做冒进的事，别负债很多去买地，口袋里有多少钱就做多少事，大不了慢点卖，扛得住就行。别借了高利贷最后房子还卖不动，这是最惨的。
