这两天风口浪尖的北上广等13个城市“集体土地建租赁房”的重磅抛出，不少人来问明源君的看法，担心大量租赁住房供应会影响到现在的销售市场，房企目前的传统业务会受到冲击。
事实上，明源君认为，租赁市场的崛起，不仅不会削弱，反而会更加支撑销售市场。这片新海域对于房企来说，是梦寐以求的藏宝地，一个超万亿的大金矿……
赛局规则逐渐清晰
住房市场前所未有的新格局出现
从去年下半年开始，这波密如雨点的政策组合拳，和前段时间巨头房企洞察风向的种种动作，到如今，事实上已经渐渐明朗了。政府“房住不炒”指导原则下，四个方面的动作促成房地产从销售市场向租赁市场转移：
1、新房销售市场全国性的调控，限制住销售型住房的发展；“限售令”的炸雷响过，一批炒房客变成了房东。
2、自上海推出全国首个租赁住宅用地，土地市场的各种条件性出让，鼓励发展商自持物业或进军租赁市场；
3、“租售同权”政策出台，是从客户端解决租房市场最大的痛点问题，让租房也能够享受同等的公共服务、权利保障和社会资源分配。剥离掉房子附属的社会价值，让房子回归到“住”上面来，让租房成为生活方式的一种可能。
4、再到这次“集体土地建租赁房”从供应端改革，解决出租住房账算不过来的问题。目前中国几乎所有城市的租金回报率大概在3%左右或者之下，不降成本怎么算都是不赚钱的。而要降成本，最大的空间还是地价。集体土地直接入市带来大量的低价土地供应。
房地产行业的下一波行情，基本的规则边界已经划定，住房市场即将迎来的是一个前所未有的崭新格局：1、租赁市场撑起半边天，现存销售市场不再是发展商进行住房开发的唯一模式。2、房企从开发模式向运营模式转型，租赁市场是个大金矿，将带来行业的一次大洗牌。
租赁市场是新战场
对原有市场影响不大
从客户层面上来看，租赁市场的崛起对原有的租房市场影响并不大，一是因为两个客群本来就不一样；二是购房的基本逻辑没有被改变。
1、购房和租房群体重合度低，租赁市场崛起对销售住房影响并不大
从客户层面上来看，租赁市场需求量集中于一二线城市，而这些地方房价已经高企，销售住宅产品事实上已经“被豪宅化”了，购房群体的购房逻辑是以小换大、改善需求，并不是我们以为的买不起房的租房群体。
北上广深的首置年龄都在36岁左右，而从租房族的统计情况来看，36岁往上的群体，只占到不足10%。也就是说开发商传统销售业务的目标客群，与租房的客群重合度极小，销售住房受到租赁集中供应影响的可能性并不大。
而且，销售住房的客群不仅不会被挤压，反而会因为租赁市场的崛起，城市吸引了更多的年轻人进入，储蓄起更大的潜在客群和购房需求。
例如，对比发达国家情况来看，英国租赁家庭占整体比例为36%，美国为35%，中国目前的数据仅为11.64%。而根据2015年的统计，44.1%的英国无房租赁家庭希望购房，这些群体都是销售住宅的潜在购买力。
可以说，从客户层面上来看，租赁市场崛起对于开发商来说，是在一二线城市原有的销售市场之外，开辟了一个新的战场。
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