龙头房企都在上调业绩，你还在担心房地产崩盘

关于市场，多空分歧很正常，判断要点在于各人的逻辑能否自洽。我在去年3.25沪深调控、去年10.1全国大城市严控、以及今年两会前后环都市圈严控之后，一直没改“谨慎乐观”的基调（“这依然还是一次调整”）。自然也经常看到很多悲观的看法，有些风险分析自认很有道理，但大部分完全不靠谱。

先谈第一个问题。

一个是上半年上市房企的整体销售数据

结合着这几张图和公开报道，总结一下房企半年度全貌，就看四个指标：

1、销售状况：五限令下，上半年房企卖得非常好，很多销售额都创了新高，12家房企半年度冲进千亿俱乐部，6家半年销售额增幅在45%以上（其它实力房企增幅也普遍可观）。看这个状况，2017年中国房地产的销售又很可能创下历史新高。（上市房企净利润也在近三年里回到了两位数，但因为这个指标显示的是2015-2016年的结转，所以不观察）。

2、销售目标：多家房企上调了年度销售目标。碧桂园销售目标由原计划4000亿大幅上调25%至5000亿；中海由2100亿港元上调10%至2310亿港元；龙湖由1100亿大幅上调36%至1500亿；世茂上调10%至880亿；富力由730亿上调到800亿……

3、财务状况：上市龙头房企货币资金充沛，负债率显著改善。到年中，万科持有货币资金1075亿，净负债19.6%；中海持有货币资金1195亿港元，净负债16%；碧桂园持有货币资金1201亿，净负债率37.8%，半年降10.9%；一直高负债的恒大，这次的资产负债率也大降一半，到75.5%。

4、土储状况：虽然地王被控，龙头房企于一二线以并购手法大幅囤地。到上半年，土储过亿级的房企，已经达到了6家，这在以前是完全不可想象的。且主力土地都集中在都市圈，手法变为并购，比如孙宏斌的凌厉。

这四个指标，可以做出如下判断：

1、市场比我们担心的还是要好很多，重申最早的判断：这依然只是一次调整。虽然一二线城市和环都市圈楼市被控，但还是老话，调控的要旨并非是要打垮楼市，而是控制过疯。房企卖得好，说明需求依然存在并且坚挺，更说明买家对未来的预期依然不差。这种需求以及预期尽管被压制，但最终依然会从交易中透出来。

2、担忧主流房企资金断裂倒闭的风险不存在，实力房企年底前缺乏大幅降价的压力和动力。在去年10.1严控之后，曾有开发商悲观判断，严控个半年，市场就会垮。而且，以往这样的调控，年底前后都是一个买点，因为总会有房企降价来冲业绩。而从这半年度主力房企的资金持有量、负债率情况、土地储备状况，即便下面市场销售减缓，都很难出现大幅降价的可能，更不存在倒闭跑路的风险。

3、龙头房企依然看好房地产的长周期发展，市场集中度在快速提升。中国房企过亿级的土地储备最早是由恒大和碧桂园创下的，万科、中海早几年都维持在5000万左右的规模。但从今年，论房企销售量要以5000亿级划分，论房企土储量要以亿级划分。预估今年最大的房企市占率会史上第一次接近并达到4%。而这些房企囤下巨额土地，最基本面的考虑依然是相对看好中国房地产的长周期发展。尽管有万达、潘石屹在去地产化，但不影响主流住宅开发商的基本判断。