房价大起底：看懂了，你就能看清房地产的未来！

今年的房价出现两极分化，一二线调空主旋律，三四线爆发期，随之而来又是牵动人民群众的情绪反应，这个行业稍微流露出的微风，都能引发一系列的连锁反应。

房价，在当下的中国语境中可以说是一个国民幸福指标线，从这个角度去看基本能观测到整个国民的生态，许年轻人为之努力的目标仅仅是希望跟房价站在同一跑线上而不被绝尘。

从另一个角度来说，又激发了绝大多数年轻人的奋斗目标，对于他们来说是继高考过后又一极具挑战性的“大考”，然而，不同以往的是这次监考的是丈母娘。

对于房地产，本文将会以史为鉴，希望通过对中国房地产行业的前半生进行梳理，分析整个行业的发展脉络来推演房地产未来的走向。

首先，任何产品都有其生命周期，你可以理解为人类生老病死整个生命过程，包括国家也有它自己的生命周期，一个完整的生命周期基本可以概括为四个阶段，探索期、成长期、成熟期、衰退期。

顺着这个流程走一遍房地产的发展过程，重点阐述地产的前三个阶段的关键节点，希望通过推演整个生命周期过程获得一些思考和启发。

探索期—蛮荒时代（1980-1997）

1980年4月的某天一个idea从时任中共中央副主席邓小平同志的脑海中浮出，“出售公房，调整租金，提倡个人建设买房”，至此，正式揭开了住房制度改革的序幕。

随后在初期的迷茫阶段，首先要解决的是如何建立起地产模式，在当时改革开放的大背景下，借鉴国外市场成熟的模式是上上之选，房地产也无例外的学习隔岸香港的地产模式。

然而，国情不同，同样的模式未必在中国就完全契合当下整个市场，所以，借鉴过来坚持走特色风，是一贯的做法。

学习了香港的土地拍卖制度过后在1987年的深圳迎来它在中国史上的第一槌，成交面积8588㎡，成交价525万元。

当时，改革的春风从沿海登陆，下海经商是当时的弄潮儿，和今天的万众创业一个模样，当时的海南、北海是这批下海人心中的黄金海岸，纷纷涌入抢夺一杯羹。

著名的万通六君子（潘石屹、冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪）桃园结义于当时海南，年轻气盛情投意合的他们在当时的海南开启了他们人生的新篇章，在赚钱了第一桶金后，聪敏的他们提前嗅到了危险的信号，于1992年结束了海南之旅。

在当时的海南整个大开发过程中，虚假的繁荣衬托起了极大的房地产泡沫，凭借一纸土地协议即可“卖楼花”，土地款未付清卖楼款就能回收，回报率高达500%，当时的房价推向7500/㎡，犹如黄金海岸的郁金香，直到1993年国家重拳打击这种乱象，泡沫破碎。

之后的几年整个房地产市场处于沉寂期。

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