在一线城市周边拿地买房,不懂这些你真的会亏死

2017-09-12      来源:明源地产研究院   浏览次数:136

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因为限购限贷,一线房价、地价太高。在一二线周边城市买房的人越来越多了,在一二线周边城市拿地的房企也越来越多了。

明源君认为,一二线周边有大量的机会,也有大量的陷阱。一旦选错,个人可能从此再也买不起房,房企的项目则会亏本。

在明源君看来,在一二线周边拿地买房,所面对的是一种全新的状况。

单纯讨论城市分类没有意义。同样距离一线城市50公里,有的城市前程远大,有的城市注定没落。即使是同一个城市的不同区域,也有着天壤之别的命运。

单纯讨论某一要素没有意义,比如轨道交通。从日本东京都的历史来看,同样是到城市中心只需要一个多小时的轨道沿线,不同区域的房价差距有2—3倍。

而对于房企来说,即使是同一块地,有的房企能赚钱,有的则会亏本。

如何判断一块土地、一个社区的前途?明源君根据自己的心得,给出以下6个判断标准:

➊ 看距离。距离的核心是未来到达城市中心的时间,而不是现在的物理距离。

➋ 看产业。本地没有任何产业,完全依靠一二线城市“外溢”的区域注定没有前途。

➌ 看资源。不可消灭的自然资源、历史资源才是真正的资源。政策资源、规划资源则要看城市自己的实力,发展得不好很容易被取代。

➍ 看对手。在同样距离内,如果有另一个定位相同又比你强的城市,你的资源无意义。

➎ 看邻居。一个社区内的居民如果永远都是1、2年内新迁入的,而没有老居民,这个社区注定成为低端社区。

➏ 看能力。有强大定位能力、成本能力、产品能力的房企,能充分挖掘地块的价值;融资能力强的购房者,则能够挺过调控周期。

下面明源君分别来说。

01

一个半小时以内的“市内”轨道交通

才是可靠的!

“距离城市中心40分钟”。这样的广告语是不是很熟悉?

请注意,你买房、拿地的时候,到城市中心需要40分钟,并不等于以后也只需要40分钟……

在考虑“距离”的时候,以下几个问题要重点考虑:

1、是“市内”交通还是城际交通

深圳市内坐地铁上班需要一个多小时,从深圳到广州坐动车也只需要一个多小时,为什么大家不在广州买房,在深圳上班?

因为市内交通和城际交通是有本质区别的。

市内交通有本地政府补贴,价格便宜,一般不会超过10块,城际交通来回要200块;市内交通要考虑频率的问题,几分钟一班,亏本也得运行,城际交通没有这样的义务,许多时候是按旅客多少定频率,一小时一班很正常;市内交通要考虑接驳的方便,从一个点到另一个点必须有方案,而城际交通不需要考虑。

当然,类似于珠三角、长三角这样的地方,有“一体化”概念的地方,虽然不是一个市,但是未来形成类似“市内”交通的可能是有的。这就要看不同城市之间,有没有已经达成的共识和协议了。

2、是轨道交通还是公路交通,公路交通的瓶颈很难突破,容易变成陷阱

公路交通是不可控的,不堵车的时候可能20分钟就到了,堵车的时候2小时也到不了。

而最大的陷阱在于公路交通的瓶颈。

你买某一个楼盘的时候,那个区域楼盘少人也少,到城市中心开车只要20分钟。你希望这个楼盘附近的人越来越多,区域越来越旺,房子就可以增值了。

但很快你会发现,随着区域越来越旺,开车去市中心的路越来越堵,20分钟变成了1个小时。因为区域带旺而增值的部分,因为通勤时间的增加,又被抵消了。

这是一个瓶颈,很难突破,容易变成陷阱。

3、需要重点考虑的是时间距离,而不是物理距离

理解了上面2条,你也就能理解明源君要说的第3个原则了。

你要考虑的,一定是到市中心的时间,而不是物理距离。

1个成熟区域到城市中心30公里。而另有一片不毛之地,到城市中心只有25公里。你肯定应该选择那个30公里的成熟区域。因为以后开通轨道交通,5公里不过是几分钟的事情,而25公里那个地方的不毛之地,很可能永远不会开通轨道交通。

下面这张图是东京都一个半小时的城市通勤圈,可以看到,物理距离是60公里,但是,我国一线城市周边的轨道交通网络远不如东京细致方便,所以要根据实际情况判断。

4、所谓价格洼地,就是心理距离很远、时间距离很近的地方

有的区域在当地人的心目中是“农村”、“郊区”,但其距离市中心其实不远,以后轨道交通或高速开通后,到市中心只需要不到一个小时,这就是价格洼地。

02

本地没有产业

完全依靠人口“外溢”的区域没有前途

早年,城市之间靠区域优势、靠规划彼此竞争,但发展到现在,市场本身的力量已经越来越强,城市自身的力量决定着自己的前途。

完全依赖区域优势,非常危险,明源君下面举两个例子。

1、 “睡城”本地产业不强,随时可能被抛弃

一线城市周边有大量的“睡城”。每天早晨,几十万人从这里出发去上班。中午下午,街上几乎没有什么人。晚上,一群人回来,累得不想消费。

这些区域要供给几十万人的生活,处理几十万人的生活垃圾,压力很大。但是这几十万人,不会把这些区域变成经济发达的区域。

首先,这些区域的房价如果上涨到一定程度,让这几十万人觉得来回奔波不值得,他们随时可能抛弃这些区域,回归一线城市。

其次,如果类似远近的地方,出现新的“睡城”,马上就会形成恶性竞争。

最后,交通发展后,更偏远的、价格更便宜的区域也进入一个半小时交通圈后,人们会去哪些地方。而不会对“睡城”有丝毫留恋。

2、高铁能带来人口,也可以抽走人口

近年,一些争到高铁站的三四线城市发现,他们的人口和财富被高铁抽走了:因为到附近的大城市只要半个或一个多小时,当地最有钱的人都去到邻近大城市买房、消费。甚至连基层劳动力,也因为高铁开通而更多地去到外地生活。本地经济反而落后了。

所以,城市必须有自己的产业,才能拥有未来。

我们可以看下东京都附近的各个区域的产业分布情况。

大家注意到没有,东京都附近这些区域,几乎每个地方都有自己独特的定位。而少数没有独特定位的地方,房价就是类似距离区域的1/2。

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