为何选择武汉？就在昨天！大咖潘石屹说了这样一段话

“跑路”背后的逻辑

SOHO 3Q的城市路演自杭州、广州、深圳之后，今天来到武汉。

而提到SOHO 3Q的起点，则自2015年开始，在SOHO中国的两个最大的孵化地：北京、上海，SOHO 3Q作为共享办公品牌诞生。在经过两年的孵化和稳固后，潘石屹开始在其他一二线城市跑马圈地。

这一切基于潘石屹的判断，到2015年中，其销售盈利仅数千万元，而租金收益4.4亿元，已到拐点。

潘石屹提出：除了望京SOHO和外滩SOHO外，剩下的项目都可以出售，环球网用《SOHO中国近三年 只进不出套现236亿》为题进行报道，而潘石屹透露，已经不止这个数字了，最近又多卖了100多个亿，由于同期王健林也在大手笔出售物业，甚而外界传出“跑路”的传言。

在潘石屹看来，这样的报道显得负面而肤浅：“我的护照是中华人民共和国的护照，我往哪跑？其次我还是北京市的人大代表，我往哪跑？”

其背后的逻辑，潘石屹用两篇长文做了回答《互联网共享精神是反房地产的》、《站在10万年一次的历史巨变中》，我们很容易发现第一代开发商的特征，如一勺言在两年前对潘石屹的访谈中所感受的那样：

这些地产商都有着共同的特征：勤奋、聪明、饱受市场和资本的折磨，以及，对于自己的命运抱有清晰的洞见，一旦他们认识到，自己高周转的地产玩法，只是加深对政府调控、银行资金的依赖，永远都无法真正把握自己的命运和安全感，他们就可能会停下脚步，换一种地产活法。

精神层面，潘石屹从朋友马云、李开复处近距离感知到互联网、共享经济、人工智能对传统生活及工作形态的颠覆，从一个精明生意人的角度，他也发现，在今天任何一个公司再走重资产的模式这条路子已经很困难的，道理很简单：“例如像房地产再走重资产的模式，我们从银行的贷款资金成本综合下来是每年4.4%，我相信是全中国房地产公司里面资金成本最低的一家公司，好多公司的资金成本超过10%。我们把房子租出去，我们的租金回报率是多少？SOHO中国是3%，我相信这个3%是全中国房地产公司里面比较高的，其他的都没有3%。我们生意怎么做呢？重资产的模式怎么往下走呢？长期来看就是亏本的生意，我再重复一遍，我们为什么要转轻资产模式？就是要把我们过去这几年建的房子充分利用起来，不仅要利用起来我们的房子，还利用别人的房子。”

试水武汉

武汉云集了全国前二十强开发商，但是地产媒体还是第一次近距离接触潘石屹。

SOHO 3Q全国扩展计划第一批城市为北京、上海、杭州、南京；同时后续会在广州、深圳、武汉、重庆落地。

“为何选择武汉？”

这也正是潘石屹思考的，在他看来，武汉太奇怪了：在人口总量、GDP、GDP增长率、人均GDP指标等城市选择指标中，就一个条件不符合：武汉第三产业占比仅58%，而北京上海这个指标是90%以上；而让潘石屹更吃惊的是，武汉的办公市场是一个很奇怪的市场，办公楼的空置率有50%，实地考察后确实一半都空着。那是不是武汉人就不需要办公室呢？武汉有1000万人口，是全世界上排的上号的大城市。但武汉的办公楼只有360万平方米，而北京朝阳区CBD的办公楼就有1200万平方米。

“如果按照10平米一个人的办公面积，那么武汉目前办公场所只能容纳36万人，而且一半空着，所以真正办公的只有十几万人，剩下的人都干什么呢？在哪里呢？我就觉得这个产品不对路。昨天一边看项目一边想武汉怎么这样惨，能不能进来？”

最后我想到，正是这样我们才更应该进来。我不是进来建办公楼的，我的目的是把代表这个社会主流力量创新的人给他们提供一些适合的办公产品。

当然，怎样进入武汉，潘石屹还是显得非常审慎：“这个问题我昨天考虑了一晚上，我的答案仍然不是很肯定，那么我就先小试一下，在武汉先投入10000平，如果成功了我便不惧投入100000平。”

在武汉，潘石屹已经看过了多个地标性写字楼中，这些写字楼招商还停留在旧观念上，必须要租给大企业，世界500强中的前200强，小企业如果想入驻必须租下一整层，半层是不允许的，或者只租给国有企业。潘石屹表示：一方面是武汉有1000万人口庞大的数据，这样大的潜力使得我们周围的市场环境、技术环境都在变化；另一方面，你只和银行、国有企业玩，就是把自己限制死了。

当然，武汉非常有潜力，拥有如此多的大学生和学校，这代表未来的潜力，一个1000万人的城市，如此多的年轻人，如何释放他们的活力这就是成功。