房价的涨跌不是吃瓜群众讨论出来的 关键是看这一个因素!

2017-10-12      来源:基金观察网   浏览次数:9

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有关房价的讨论,就像大学男生宿舍晚上熄灯后对女生胸部的讨论一样,一直经久不衰且引人入胜。

无论是引用主流西方经济金融学理论认为房价泡沫严重,还是引用死多头任大炮的最新发言,讨论来讨论去,无外乎是想弄清楚房价的走势和据此作出有利于自身的投资/消费决策。

然而,资产价格的走势是交易出来而非讨论出来的,只有极少部分人的意见,才能左右关键的交易行为,最终改变价格方向。

依我之见,绝大部分有关房价的讨论,尤其是吃瓜群众(所谓的刚需族/屌丝购房者)的讨论,其姿势,都是错误的,而且错得离谱。

那么,如何姿势正确地讨论房价?

归纳起来其实无外乎三种姿势:

1. 认为房价会涨,属于多头阵营,那你就应该拼命想办法买房。

2. 认为房价会跌,属于空头阵营,那你就应该不买甚至想办法做空。

3. 穷,房价涨跌和你都没有关系,那你就该拼命想办法赚钱先。

理论上,还有一种情况是认为房价不会涨也不会跌,维持现状,这种本质上也是空头。对于一个一直上涨的金融资产,不涨就是跌,考虑到收入的变化情况,更是如此。

强调一点,资产价格的变动方向和趋势,不是吃瓜群众讨论出来的,而是关键的市场力量交易出来的。

这个结论非常重要,请大家默念十遍。它是什么意思呢,我还是举包子铺的例子来说明。

小明包子铺每天供应1000个包子,买家有100个,每人消费10块钱,如此,均衡的包子价格就是1块钱一个。

这个价格体系里有两个假设很重要:

1. 有足够多的买家;

2. 单个买家的货币对整个市场来说,完全可以忽略不计。

此时,如果再新增五个八个买包子的顾客,他们每人消费依然是10块,那么包子价格并不能被新增买家改变,他们是市场价格的接受者。

换到楼市里,他们就是刚需族,就是那些花光上一辈积蓄凑齐首付,还要找银行贷款三十年的中产阶级,是那些在上海和北京夹杂着英文单词讲话,隔三差五下午茶的精英们。

这些人,永远只是房价的接受者。

改变一种思路,此时新增了5个买家,他们不是个人,而是公司。每家公司花费在包子上的支出是1000块,包子的价格会如何变?

很显然,此种情况下,包子的价格会显著上涨超过原来的定价一块钱。因为这五个新的买家,其带来的边际新增货币,显著地高于以前这个系统里的货币存量。

理论上,任何一笔新的交易,都可以边际地改变资产价格。

就像很多公开金融市场(股市债市商品外汇等均是如此)的价格发现机制一样,一个价格,对应的是在该价位上撮合得以成交的交易。

任何新的交易都可以改变价格,但这只是一种边际的力量。这种力量要把价格维持在一个水平,则需要在趋势和方向上,获得更多边际力量的认同。

如果不存在关键交易者,这一情况就很难发生,比如在完全竞争市场里,没有任何一个买家或者卖家可以影响价格,他们都是价格的接受者,例如白菜都是一块五一斤。

如果存在关键的市场力量,那么情况就完全不同。

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