今天和大家聊一件事,房子这些年来到底经历了什么,变了什么,未来到底会如何
过去谈论房子,房地产,其实整个行业的基本面没有改变,谈论房价也好,地产趋势也好,都有一个固定的逻辑去探讨
但是今天想和大家聊的是,这三年,房地产也好,房子也好有一个根本性的东西在改变
而这个改变潜移默化,润物细无声,但某种程度上也是彻底的变化
要说起这个改变,可能要从2015年的330政策开始说起
两年前的330是楼市高杠杆模式的高潮,也是尾声
毫无疑问,最近几年楼市最高潮的时候来自2015年的3月30号
我是2014年开的公众账号,依稀记得2014年楼市冷淡,哪怕是上海成交也没有很活跃。没想到2015年一开春,信号来的这么猛烈
2015年3月30日下午4点58分,央行、住建部、银监会出台刺激政策。仅仅10分钟之后,财政部和国家税务总局又联合发布宽松新政。
个人转让两年以上住房免征营业税、二套房贷款首付比降至四成、认房不认贷等政策一夜之间刺激了楼市的发展。2014年的楼市成交额只有7.63万亿,2015年立马实现8.73万亿的规模,风光一时无二
而首付比例的降低,现在回过头来看或许不少人还会怦然心动,但是我们扪心自问,这样的时光大概都不会再来,所以这应该算房地产最后一次可以高杠杆购买的产品
一旦能够高杠杆,这件产品就存在炒作投机的空间
所以某种程度上来说,因为这个特殊属性,炒房有着特有的存在空间
楼市火了,温度很快就传导到土地市场,果不其然,2015年的上海土地市场也瞬间火爆
这一年的土地出让量不多,但是平均楼板价却来到了峰值
我印象最深刻的是还是2014年年底,不曾高调也不曾规模化的格力,在上海的世博拿下了一块单价地王,楼板价7万,当初前滩小户型产品要到千万级别着实吓到了不少人
而这一年的土地火爆,很大程度上也是因为房企和消费者一样,同样获得高杠杆的能力,企业债的发行让大量房企有勇气以小博大,有信心拿今天赌明天
这一年,楼市成交火爆,土地价高者得,这一年整个楼市都充斥着高杠杆的购买模式
2016年,对待房市和土地市场,两种耐人寻味的态度
2016年一定是房地产历史上值得载入史册的一年,这一年有两件事情挺有意思。
第一个对于楼市,这一年,依然是3月差不多月底的时候,上海楼市执行了史上最严沪九条,高杠杆的节奏已经完全关闭,购买房产的首付比例提升了不少。不少城市同样收紧的房贷
但是令人惊讶的是,这一年不论是上海还是全国,都轰出了一个令人意外的市场数据
一个历史巅峰值产生了
我不知道这个成交量在未来会不会被打破,但是哪怕现在看起来依然是惊人的。我在创业一周年的演讲的时候说过,这一年房地产的增幅是37%,不仅超过GDP,还超过其他任何一个行业
我很长一段时间非常好奇,为什么房贷收紧反而激发出大家这么强大的购买力,后来我发现,这一年楼市的又一个改变是大家的购买逻辑
高杠杆模式被消灭后,过去现金+高杠杆的购买模式转变为置换+低杠杆的模式。
房地产发展至今接近20年,第一个十年用户进入置换周期,卖房再买房的模式让他们具备极强的现金支付能力,所以低杠杆并没有阻碍他们的购买选择
所以楼市依然火热,甚至是火爆