对于房地产这一行，最常听到的别人探讨房地产未来的趋势会如何。很多人在聊，聊的浅的大家都差不多，聊的深刻的基本上却没人可以说的很完整。
关于这样的趋势判断，我只秉持一个原则，就是只听真正意义上的地产开发商的，因为这些人是真金白银用自己口袋里的钱来践行自己的决策，他们的观点不一定对，但一定值得听。
这也是为什么大炮的观点对于房地产业内来说如此弥足珍贵的原因
而所有的房企里，相比较而言民企老板的发言最值得揣测，在地产这个靠土地垄断取胜的行业里，他们决策对于企业来说至关重要，他们看到的感受到的或许最接近地产真相本身
这一次，我参加了研修班，听了不少地产房企的老板和我们聊的当今局势和未来趋势
我收获了很多，尝试着把他们的一些观点结合我自己的一些理解和大家分享，反正说的对的都是领导深刻，说的不对的一定是我的理解有问题，差不多是这样
以下为感受文字
如今的房地产其实是非常分裂的一个状态，整个楼市没有问题，哪怕是行业速冻了也没什么大问题，对于买房人来说也可以相当安稳，毕竟房价整体还是温和上涨的，但是里面最分裂的其实是开发商，在这个敏感的时间点，每一个决策可能都会产生巨大的蝴蝶效应。
为什么会这样，因为2017年的房地产有三个问题环绕在操盘人的脑袋上久久难以绕开
首先是极不正常的价格倒挂，一手房和二手房不仅价格倒挂，而且落差保持在20%左右，这样的定价系统已经不是开发商赚多赚少的问题，而是操盘人需要面对是亏本销售还是捂盘拉长财务成本，基本上这两个选择都是自杀的选择，但是这却切切实实的需要所有人做出抉择
然后是扭曲的供求关系，如今项目的整体出货节奏已经不是我们能够控制，营销策略在这个阶段看上去显得无足轻重
最后一个关键的是，看不到政策的时间点，这个是最致命的。过去那么多年的地产开发，所有人都会在最后选择等，因为相信不用过很久，政策一定会适度松绑，或者是过年，或者是一些重要会议之后
但是这一次，没有人可以保证什么时候政策会松绑，甚至大量信号都在传递是现在很严，未来更严，没有上线
看不到终点的等待，或许是最让人焦虑的
这就是现在地产开发所有人都遇到的问题，我们可以假装没事，但这一切都真真实实的发生在我们的项目身上，切肤之痛
所以对于地产人的我们来说，站在今天看明天是不够的，如今的地产混沌不堪，我们必须要站在今天看到后天，或许才能够读懂明天
所以地产的后天是什么
地产的后天呈现什么样子，本质上在于我们对于政策的解读
上一次的重要会议上，我们已经很明确的看到了3个时间点：2020，2035和2050。
这三个时间点背后是什么意思，首先2020年是基本实现小康，那有一句老话叫做：小康不小康，基本看住房，所以换句话来说，房地产还有3年的增量攀升期，到2020年增量实现峰值
2035年我们需要实现人均GDP达到美国的50%，2050年是需要达到人均GDP的70%
那么2035年对于房地产来说意味着什么，目前中国城市化每年保持1.2%的提升，那么到了2035年城市化达到75%，这个时候中国的城市化基本结束。城市化结束意味着三四线城市的房地产开发基本结束，房地产只剩下一二线城市的开发，而一二线城市的开发开始进入旧城改造阶段，基本上属于老城拆迁再开发的模式
而这就意味着，房地产在2035年完全的从增量开发进入到存量开发
这是房地产的后天基本会呈现的一个状态
所以如果我们已经看到2035年这个点的时候，现在再来回味今天2017年这个时间点却是那么的耐人寻味
