2018房企御寒术:有人促销甩卖有人规避限购

  来源:第一财经发布日期::2018-03-21字号: T | T 浏览次数:437

摘要:无论是融资创新还是降价促销、以价换量,不过是企业在地产凛冬下的应对之法。

一阵风刮过环京区域,依然春寒料峭。

河北廊坊的多个房地产项目正在为销售业绩冲刺,降价促销、分期付款、送车位、为外地客户压房并在三年内免费更名;在南方,环深圳的东莞项目,售房人员自称能规避限购以留住深圳的购房者。

以资金为主题,规模冲动驱使下,开发商围绕销售端和融资段的种种“探索”展开,以支撑至春暖花开日的到来。

降价甩卖规避限购

3月17日晚,位于河北廊坊的永清花语城最新一次销售会议传递出“按时签约每平方米再减500元”的讯息。这相当于在9700元 /平方米的最低销售均价上再打折。

一名项目销售告诉第一财经,永清花语城原售价超过16000元/平,近期正在降价促销。“根据不同的付款方式,项目定价不同。如按揭买房,项目均价则在10000-13000元/平之间,如果一次性付款,项目均价则低至9700元/平,并且送车位。”

“即便是没有购房资格的外地客户,也能先买房再缴税,3年内免费更名。”

这一措施的背后的具体操作是,购房者先于开发商进行草签,有心长线持有房产的购房者通过缴纳3年个税,待获得购房资格后再进行备案;只想短期投资买卖的购房者则可在3年内,将房产(可委托开发商)转卖给其他购房者来赚取差价。

至于如何保证只进行草签的购房者权益和资金安全,该销售只用“我们是上市公司,至今绝对安全”寥寥数语打发。永清花语城的开发商是荣盛发展(002146.SZ)。

风吹而草动。环京区域最早传出降价是3月开始,华夏幸福(600340.SH)旗下均价曾飙至18000元/平方米的霸州孔雀城,以8500元/平方米的价格促销。尽管该项目的销售表示:“目前在售的是商务公寓产品,价格自然低于前期卖的住宅产品。”但8500元/平方米的均价还是低于公寓1-2月时11000元/平方米的售价。

促销的目的在于加快资金回笼。环京区域,在围绕北京而构筑的都市圈中,长久地扮演者投资热土的角色。2017年年中,为更好地引导楼市健康平稳发展,河北省出台调控新政进行限购,抑制炒房投资行为。

严监管之下,多个楼盘通过销售方式的变通进行自救,便有了以上种种。

环京以外,中海地产宣布,3月15日开始,在北方区域哈尔滨、长春、沈阳、青岛、烟台等城市推出30个特惠盘。譬如大连的中海海港城,推出5套特价房源,加上老业主重购99折优惠;中海天赋山、中华御湖熙谷尾盘剩余房源特价秒杀;长春的中海寰宇天下住宅、商铺优惠98折/公寓优惠5000元/套;烟台的中海紫御公馆别墅、公寓推出特价房源10套、中海城市广场享优惠98折等。

在南方,跟环京项目的逻辑一样,环深圳的东莞楼市亦受限于限购政策,一些项目正设法绕道而行。

位于东莞茶山的保利锦城项目通过地铁连接东莞火车站,又在东莞火车站与广深和谐号动车相连,到达深圳。保利锦城项目相关负责人告知来自深圳的意向客户,只要客户出2万元,便能为其“搞定”购房资格。

创新融资方式纾困

开发商光鲜的年报数据,由一个个项目所贡献,业绩压力下,应对调控的种种措施重现江湖,降价促销或者其他,这些方法在过去强监管之年并不少见,如今是旧瓶装新酒。

今明两年是房企偿债的高峰期,此际,监管层出台了系列管理措施以加强对市场的监管,为开发商支付土地购置费用提供各类表内外融资的渠道、利用综合消费以及个人经营性贷款购房等乱象也得到进一步控制。

开发商资金面的紧张体现在“拿地-开发-销售-回款”链条上的每个环节。

首先是个人房贷利率上浮、等待时间变长放款缓慢。多家房企一次性付款的客户比例提高,更多购房者因利率上浮而止步。

开发商通过销售去库存、回笼资金的渠道受限,相当于销售端现金流的水龙头被拧紧。而融资端的渠道亦被收紧,融资成本上升。

换赛道发力,创新型融资方式成为房企的救命稻草。同策监控数据显示,今年2月,房企创新型融资方式融资总额为187.94亿元,占房企融资总额的29.7%,环比上涨205.54%。

3月,地产行业资产证券化的动作有增无减。3月5日,碧桂园的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划”获批,储架发行规模总额高达400亿元;此外,绿都地产子公司绿都物业2018年度第一期应收账款债权融资计划于北金所成功发行,产品总规模2.2亿元。

仲量联行投资研究部副总监周瑛认为,政策和经济环境的变化,对房地产金融市场的影响巨大,“整体经济都在降杠杆过程中,除了传统的融资手段,开发商未来一定会更多着眼于新型结构性融资工具,比如房地产资产证券化会有很大发展空间。”

周瑛指出,从长远看,更为严格的监管有助于促进市场健康稳定发展。

回归主题,无论是融资创新还是降价促销、以价换量,不过是企业在地产凛冬下的应对之法。

地产战场依然残酷。2017年,在多重政策压力下,房地产市场延续增长惯性,再创历史新高,全国商品房销售面积同比增长 7.7%首破16亿平方米,商品房销售额增长13.7%首破13万亿元。

在2017年全国商品房销售创新高的背后,是百强房企凭借品牌、布局、资金优势,销售业绩取得大幅增长。业内普遍判断,2018年龙头房企将继续保持高增长,而中小房企加速淘汰。同时,房企生存线还在抬高,千亿或将是保住TOP20名的底线。

规模起决定性作用的时代,这对中小房企并不那么友好。第一财经获悉,那家在去年6月被传出拖欠员工工资的奥宸地产,其位于深圳的一个项目99%股权已被一家福建房企收购。

调控之下,蝴蝶效应还在继续传导。

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