陈聪:商业地产第三方亟待升级 “报告公司”或遭淘汰

2015-06-05      来源:亿房网   浏览次数:77

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●人物档案:

陈聪,三益商业地产研究院副院长,同济大学硕士。在商业地产领域具备丰富的从业经验,熟悉国内外主要城市的商业地产发展现状,对国内商业地产开发商、产品线、发展趋势等具有深刻的认知,曾经负责《万科购物中心设计导则1.0版》的编制工作。陈聪熟主要研究方向为商业地产产品线和发展趋势顾问和咨询服务。

紧盯三项指标 判定商业项目含金量

和陈聪探讨的第一个行业问题就是如何判定一个商业项目的含金量。这是一个很实际甚至有几分功利的问题,但也是亿房网友最关心的问题。陈聪认为,衡量一项商业地产应该紧紧三项指标:客流量、营业额、租金收入。

“客流量大,表示消费者对于项目的认同度高,愿意来重复消费;营业额高,表示项目的业态和品牌受到消费者欢迎,商家能够做出生意;租金收入高,表示开发商的项目能够获得持续的回报收益,支撑开发商进行后续项目开发。”陈聪一针见血的指出,不管市面上各种广告信息如何铺天盖地迷人眼,紧盯着三项关键指标,就能让投资者对考察的商地项目有一个客观、靠谱的预判。

如何简便可行的拿到这三项指标的数据呢?陈聪也分享了自己的经验,“一般来说都是与购物中心的运营商在交流过程中都可以逐渐了解这三项指标的情况,但像基金或者上市公司旗下的购物中心,例如凯德或者恒隆,都可以从年报里挖到相关数字,分析这些数字往往会采用时间序列或者横截面的比较。”

卓越的商业地产 历久弥新给人启迪

做为一名商业地产领域的先锋人物,陈聪及其三益团队一直很注重对国内外同行先进理念的消化吸收。在谈及哪些商业地产项目给陈总留下最深刻印象时,陈总给出了自己心中最赞赏的三处商地案例——深圳万象城,香港IFC,新加坡VIVO CITY。

在陈聪看来,深圳万象城虽然开业已经十年了,但是它的商业逻辑,尤其在设计、品质上的细节化处理,至今深深影响着国内高品质购物中心的开发。“每年去万象城,感觉都不一样。万象城也再不断调整自己的业态、定位。”“香港IFC最大的特点在于通过一个购物中心有效整合了周边的高星级酒店、办公、地铁、巴士、机场快线等功能,这一点给我的启迪最大。”对于新加坡的VIVO CITY,陈聪则认为其屋顶设计为最大的亮点。在屋顶平台引入流动的水系、绿化、公园、游乐设施,这在今天的中国依然不多见,可见VIVO CITY当年设计和对顾客心理把握的超前。

“我们在厦门有一个临海的购物中心的屋顶处理从定位上就借鉴了VIVO CITY的特色,但我们又不拘泥于VIVO CITY的屋顶空间风格,我们将绿化公园的元素引入到项目中去,通过层层叠叠的人造退台空间和缩放有序的情景元素的巧妙融合,营造了一个蓝天、大海、森林交相辉映的别样趣味空间。”

武汉商业地产规模可观 业态仍欠丰富

“武汉的商业现状最大的问题不在于规模、体量,武汉商业地产发展的量是充足的,也是和武汉的城市地位相匹配的,问题在于各个区域之间各自为政、独立发展,商业之间的协同关系、优势互补、差异化发展都没能体现出来。”由于三益中国也一直在为武汉一些地产项目提供咨询服务,所以谈起武汉商业地产现场时,陈聪也给出了自己的评价。陈聪认为,这种各自为政的最终结果就是武汉的商业地产项目同质化明显,“缺少特点鲜明、业态丰富、品牌新颖的项目”。

对于武汉商业地产的未来,陈聪认为,今后武汉可以重点发展三类商业地产。一类是在城市中心地段,建设类似上海国金中心的高品质、高端的城市综合体;一类是在城市核心商圈或者区域商业中心,建设类似印象城的一站式、业态丰富、中端定位的区域型购物中心,最后一类是在城市非核心区域,建设以游乐特色为主题、强调参与性、强调体验、特色鲜明的购物中心。

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