房价如2015年4000点的A股，还会涨，但离转折点越来越近

尽管很难预测房价逆转的准确时间，但支撑房价上涨的核心因素正在转变，2018 年之后这一趋势会将更加明显。如今的房价，犹如 2015 年 4000 点的A股，还会涨，但离转折点越来越近了。

请你牢记经济学家鲁迪格•多恩布什(Rüdiger Dornbusch)那句名言：

“危机到来所用的时间比你以为的久得多，然后它发生的速度又比你以为的快得多。”

最近广州推出“租购同权”新政，再次引发房价走势激烈辩论。值得一提的是，多年来，每一轮房价大讨论都有任志强先生的身影，而他的观点不外乎一个字：涨。

在本周举行的博鳌房地产论坛上，任志强重审了他看涨的三大论据：

人不可能两次踏进同一条河流。任志强过去预测对了，不等于未来还会继续对下去。任志强先生的观点在下不敢苟同，是因为：

先谈他的逻辑漏洞。

1、地价与房价：整个颠倒了因果关系。地价涨所以房价涨，听起来有道理，但实则经不起推敲，正确的逻辑应该是：因为房价涨了，所以地价要涨。

如果把房价比喻成面包的价格，地价就是面粉的价格。但是，最终决定面包价格的不是面粉的价格，而是面包的供求关系。一旦面包需求下降，厂家自然会压低面粉的价格。

同样的，如果开发商预期房价下跌，土地拍卖价格就会下跌。所以，问题的关键不是地价，而是对房地产市场未来的预期。

2、户籍制度：户籍制度当然很重要，但是户籍制度影响的只是刚需，而导致房地产价格泡沫化的主因是投资性需求而非刚需。只要政府能下重手挤出投资性需求，房价照样下跌。

不仅如此，广州“租购同权”已经发出了一个信号，政府将逐步推动住房与户籍的脱钩。住建部有关负责人表示，“将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。”

3、金融制度：由于缺乏房产基金，导致公众只能购房来分享城市化带来的房屋增值红利，这个逻辑虽然有理，但金融问题的核心在于货币超发，而非缺乏房产基金。即使有了房产基金，如果不解决货币超发的问题，房价照样水涨船高，因为房地产就是吸纳过多货币的主要“蓄水池”。而政府如果下决心解决货币超发问题，即使没有房产基金，池子水少了，房价自然下跌。

我在前面说过，任志强并未抓住支撑房价的真正核心因素。这些核心支撑因素到底是什么呢？

核心支撑1：货币超发。2009年到2015年之间，中国信贷平均每年增长20%左右，大大高于名义GDP增长率。截止2016年末，中国的GDP只有美国的2/3，货币量却相当于美国的1.7倍！这是理解房价泡沫的关键数据。

核心支撑2：政府托底的预期。民众普遍形成了这样的预期：由于GDP、地方财政严重依赖房地产，所以政府不会坐视房价崩盘而不出手。因此，市场并不相信政府调控房价的“诚意”。2015年年初，全国房价普遍下跌，调控眼看大功告成，但各级政府首先坐不住了，开始转向“救市”，引发房价再度暴涨。所以，不打破这种预期，调控注定是“空调”。

核心支撑3：土地制度。中国并非真的缺地。即使不突破耕地红线，目前的城市也有大量土地可以出让。但为何大家却感觉土地供应紧张呢？这其中有2个小秘密：