随着市场经济建设的深入，现有土地产权安排与资源的市场化配置之间产生了一些冲突，一些困扰由此而生。城市土地国有衍生出商品房70年年限问题，扰乱了人们的预期。农村土地集体所有又给土地流转和农民身份退出制造了限制。修正或完善现有的土地产权制度，已成为共识。
产权是一个权能体系，它划为分所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权等，这些权力既可以结合在一起，又可以分离。目前的土地所有制，不论是城市还是农村，都存在比较突出的所有权虚置问题。城市土地属于国有，也就是全民所有，但事实上和全民所有制企业一样，国有土地的所有权虚置是十分明显的。国有事实上是城市所有，城市政府则是更具体的代理人。我们从未听说过地方土地拍卖所得归国家所有，即是证明。相比之下，美国联邦所有土地和州所有土地，区分是明确的。农村集体土地所有权更是存在两个层面的虚置：一是在集体与国家之间，集体权力未得到落实。既然是村集体所有，理论上只要村民全体同意就可以自由处置，不论是卖还是租，与中央无关，也与省市无关，但事实并非如此；二是集体与农民个人之间，个人权力虚置。集体所有相当于每个村民占有总地土地财产的股份，农民耕种土地是在行使自己使用权和收益权，又何来承包的说法？向谁承包呢？支付了承包费吗？正因为集体所有制法律上漏洞太多，才使得“集体”负责人在相当大程度上掌握着农民土地的支配权、处置权，农民的合法利益才屡屡受到粗暴的侵犯。
城市土地与产权直接关联的一个问题就是使用年限。中国战国以来就结束了“普天之下，莫非王土”的封建制，土地私有和自由交易的制度延续了2000多年，目前这种土地所有权与使用权相分离的状况，让人感到困扰。
环顾全球，土地官有制并非只存在于中国，英国前殖民地就一度“全部土地归英王”，至今，新加坡、香港绝大部分土地都是官有的。香港最为极端，除香港岛上的有一座教堂土地是永久产权（Freehold，永业权），其余所有私人房屋都只有一定年限的使用权（Leasehold，租业权）。新加坡永业权土地约占20%，其余都是政府土地，对老百姓来说是租业权。加拿大、澳大利亚、马来西亚等英联邦国家，当初土地制度与香港、新加坡类似，但通过不断演化，现在土地大多数已是私有化，但政府仍然拥有一部分土地所有权，只对老百姓开放租业权，其年限大多是99年，少数为999年，这类房屋在销售时会被明确标示为Leasehold。
对照这些地区不难发现，中国城市土地国有制与之不同之处有二：一是土地官有形成的历史原因不同，二是租业权与永业权土地占比不同，中国全部为租业权，其他地区则是租业权与永业权并存，有的以租业权为主，有的以永业权为主。而这些地方土地所有权结构并未制约其土地市场化配置。我想，这对我们是有所启发的。
人们对70年产权期限的纠结主要有两方面：一、是否与房产税存在法理冲突，二、70年以后怎么办？当然，如果像一些人建议的那样，把70年产权期限全部自动转换成永久期限，这些问题就不存在了。但是，将如此大规模存量房屋从租业权全部免费转换成永业权，挑战太大了，它既产生新的法理问题，也涉及契约的严肃性，更牵涉到社会公平问题。笔者认为，永业权与租业权并存国家的经验可以给我们一些启示，那就是我们是否也可以通过产权期限的多样化，将目前所有权与使用权的矛盾转化成经济问题，通过市场来解决这个问题。
与一般人的观念不同的是，从法律意义上讲，租业权与永业权的差异不是绝对的。例如，马来西亚租业权房屋主要是多业主居住的高层建筑，而永业权房屋主要是单户低层建筑，两种产权期限的存在似乎是为了解决产权切分问题。而新加坡、马来西亚等国的永业权住房与999年、99年租期住房在市场上存在不同定价，其差价是市场参与者在计算不同剩余年限住房未来的现金流之后得出的，在消除年限差异后不同产权房屋之间价格是均衡的。一般来说，同地段同品质的永业权住房与租业权住房产生租金能力是一样的，但前者产生租金时间长，所以价值较后者高，但因地段和品质的不同，租业权房屋如果产生租金的能力超过永业权房屋，其市场价值也可能高过永业权房屋。因此，在各种业权形态并存的情况下，人们选择时主要不是考虑土地所有权自身，而是考虑使有权经济价值上的差异。因此，在修改法律难度很大，破坏契约副作用又太大的情况下，我们可以考虑在国有土地使用权拍卖中，将年限多样化，增加99年、999年以及永久年限的品种（相当于部分土地私有化），也可以出售低于70年期限的土地使用权，如50年，30年，甚至20年。通过不同年限产权土地并存，进而通过市场的自发计算来确定合理的差价，间接地找到年限价值。某栋住房剩余年限快要用尽前，业主可以支付一定的费用以获得延期。而这个收费标准，政府可以参考市场交易得出的年限价值来制定。这样，选择什么年限的住房主要是出于经济计算的个人选择，住房下面土地所有权问题就淡化了，年限所造成的心理困扰也就可以消除了。
在农村，经过新一轮土地确权后，土地承包权永久化了，其结果是集体所有权与个人永久使用权（承包权）之间明确分离，它给农村土地交易制造了极大的困难。中国历史上有一种永佃制，佃户的租佃地主某块土地的权利是永久性的，不因所有权换手而失去，结果田面（租佃权）和田底（所有权）相分离，出现各自有市价的情况。今天农村的永久承包权与古代的永佃制，从形式上有几分相像。不同的是，永佃制下的所有权是明确归地主，而如今的所有权则属所谓的“集体”，而这个集体又是虚置的，所以现在农村的土地产权体系就像是狗咬尾巴，矛盾而可笑的。
解决这个问题，最彻底的办法明确把所有权归还给农民，让所有权与承包权从分离到合一。在明确土地开发权国有化（即农地用途管制）和邻近权的前提下，农民有权自由转让土地。笔者认为，这样做的条件已经具备或基本具备了。如果做不到这点，也可以通过淡化所有权强化使用权来达到同样目的，让农民可以转让其永久承包权（当然也可以分年限转让，相当于出租，这是其个人选择）。在这一过程中，“集体”应该退出，以免其成为侵犯农民利益的工具。为了确保整体利益，应该引进“无异议原则”，如果转让侵犯了邻近权则应终止，如果无异议，永久性使用权转让即为合法。
