冯仑:房地产「后开发时代」来了 对开发商有更高的要求

2017-09-12      来源:冯仑风马牛   浏览次数:2

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去年年底,六十多家中城联盟企业的董事长聚在一起开会,达成了一个共识:以 2016 年结束作为分水岭,之前是房地产「开发时代」,之后是房地产「后开发时代」。

开发时代做得好的房企,只因赚到了红利。开发时代有什么特点呢?

首先,开发时代的产品是单一的——只做住宅。每年全国房地产企业的销售额, 80% 以上都是围绕着住宅。所以在开发时代,所谓的房地产实际上指的就是「住宅」,而不是全面的房地产产品供应。

冯仑:房地产「后开发时代」来了

▲过去,做房地产就是做住宅

第二,开发时代的商业模式以快消为主,开发了就卖。第三,开发时代的竞争力都围绕着单一产品,以快消为主。

开发时代,房地产创新取决于三个条件:规模、成本、速度。就是比谁卖得规模大,谁卖得速度快,谁的成本低。规模主要看你怎么拿地,另外,工业化生产、装配式住宅、住宅产业化,都是为了增大规模;快消的周转要快,加速建设,尽快销售,就是围绕着速度的创新。

在开发时代,做好了这三件事的企业,都赚到了过去 20 年经济增长带来的红利。实际上,这一批企业家赶上了一个最好的时机:地价每年都在涨,货币每年都有一个温和的通货膨胀,另外,城镇化人口聚集有刚性需求。过去 20 年,房价持续地在不同的城市、不同的阶段轮番上涨,使我们过去的开发时代模式一直顺利。

冯仑:房地产「后开发时代」来了

▲地产开发时代一帆风顺多亏了时机

今年,我们认为房地产行业已经进入了后开发时代,相对于开发时代来看,后开发时代的情况有所不同。

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