周末看了券商兴业证券发布的关于万科10月数据的电话会议纪要，里面披露了较多的信息量，尤其是流露了万科对明年房地产市场的判断和万科自身的一些信息。个人觉得对我们判断明年的市场有参考价值，就和大家做个分享，我主要结合谈我个人的看法。
第一个问题，对明年房地产市场的看法：是小年。
这个核心包括几点：1、明年调控政策放松的可能性很小。
2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。
3、不同城市分化会很明显，一二线城市房价难以上升，因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长会有限。但是继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始了，持续很久了。
4、三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会降价。
也就是说，万科对2018年房地产整体市场的判断是：会进入小年。
这个我基本上是一致的看法，但要补充几句：万科谈的是大势，但我们还需要正视中国的房地产市场在不同类型的城市，其实是越来越呈现出不同的周期性的。我之前也谈到，北上深这些一线城市、环一线城市、二线城市、三四线城市，整个市场近年来大致呈现出的周期顺序是：北上深——环一线+二线——三四线。
所以，明年的市场，首先，三四线城市一定会迎来小年，这是比较确定的，我之前一再谈到投资三四线城市要规避，也是这个道理，再好的市场也不会天天涨。其次，我个人认为，北上深明年不会是小年，市场会出现复苏。尤其是一线城市的豪宅，依然存在整体性的被低估。比如在深圳，深圳湾沿线的豪宅，在这种调整市里，体现出了很强的抗跌性。而环一线+二线，是小年的可能性更大。整体上说，房地产买卖不存在什么趋势性的机会。但如果看多一线城市的长期发展，那么，这是很好的进行长线布局的机会。
这个判断如果大差不离，那么对于我们看待房地产企业明年的销售，以及选择自己的操作策略，都很有意义。比如对房企来说，如果它今年的销售结构中有较大比重来自于三四线城市，那么明年的增长压力就会大一些，龙头企业需要增加在一二线城市的销售资源，才能确保持续高增长。而且，假如明年三四线和二线市场出现调整，对于一些负债率高企的房企会产生资金压力，这是我们需要动态观察的。
而对个人来说，在一线城市显然要储备更多的现金，以及更加勤奋的去接触市场。再重申一点：好城市的房子，博傻一点说，任何时候都可以买入，就像好股票从来不曾亏待过股东一样，好城市也从来不曾亏待过房东。好城市，都是人们用钞票一票一票投出来的，相信市场自己的表达。
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