商品房库存4年涨3倍 7月销售面积金额双降
21世纪经济报道 8月13日，国家统计局发布数据显示，截止到7月末，商品房待售面积进一步攀升，比6月末增加802万平方米，高达55230万平方米，创历史新高。
对于当前楼市，中房协名誉副会长朱中一表示，消化存量将成为当前或今后相当一段时间的重要任务。
而在4年前的此时，也即限购出台之初，商品房待售面积不过1.9亿平方米左右。也就是说，限购执行的四年间，商品房待售面积上涨近3倍。
朱中一认为，限购执行之初的背景是供需矛盾突出，当前住房市场的主要矛盾已经从过去的绝对短缺，转变为不平衡问题突出。在其看来，做好对存量房的优化是下一阶段的重要任务。
商品房销售面积、金额双降
虽然7月各地纷纷通过调整限购等政策救市，但房地产下行的趋势仍未逆转。
根据国家统计局数据，今年前7个月，全国商品房销售面积、销售金额双双同比下降。
报告显示，商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，且降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。
其中，住宅销售面积下降9.4%，销售额下降10.5%。
另外，截止到7月末，商品房的待售面积进一步攀升，比6月末增加802万平方米，高达55230万平方米，创历史新高。
查看历年国家统计局的数据，这是一个非常高的数据。
与此同时，国家统计局的数据显示，今年前7个月，房地产开发企业房屋施工面积632685万平方米，按照人均30平方米计算，足可以解决2.1亿人的住房问题。
若按照前7个月56480万平方米的销售速度来看，前7个月的施工面积及库存需要12个月才能消化。
而根据2010年上半年的数据，全国商品房销售面积3.94亿平方米，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，也就是说，当时仅需2个月就能消化库存。
四年里，商品房待售面积上涨近3倍。
“一方面，过去的几年里，大量的住房消费透支；另一方面，伴随着一波房价上涨，购买门槛也大大提高，市场的购买力也有限。” 北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥表示，即使不考虑限购等问题，仅就市场的消化速度也不能和四年前相比。
去库存仍是下半年关键词
“下半年去库存压力很大。”在易居研究院研究员严跃进看来，虽然多地取消了限购，但下半年能否有效去库存将取决于两点，地方政府救市效果能否有效体现，特别是信贷等政策能否跟进；其次，市场看跌预期能否有效出现逆转。
实际上，根据住建部政策研究中心主任秦虹的调研、了解，房地产的问题不只库存过大这么简单。
在过去的几个月，秦虹走访了东北、西北、中南、华东、华中等地了解了当地的房地产市场形势。
“房地产的分化形势明显，不但全国差别大，一个城市不同区域的差别也特别大，这个分化不是说一、二线城市一定好，三、四线城市一定不好，不管是一、二线还是三、四线都存在分化。”秦虹在近日由新世界(8.75, 0.03, 0.34%)中国地产、万科集团联合主办的“重新城市对话未来——中央别墅区新十年区域发展论坛”上如是介绍。
以郑州为例，秦虹介绍，郑州市核心区上半年商品房的成交并不理想，大概负增长10%左右，核心区以外的地方，今年上半年商品房销售面积同比增长了44%。
安徽也一样，“一个省绝大多数都是三、四线城市，但是皖北房地产市场一片好，皖南一片坏，皖北商品房销售面积同比增长了48%，但是皖南马鞍山、铜陵、芜湖，商品房销售面积负增长10%左右。”秦虹介绍。
在朱中一看来，供大于求的二、三线城市，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务。
在消化存量房时，朱中一建议，除了调整限购等政策，还可以督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。
另外，供明显大于求的城市要适当控制开发节奏和开发规模，鼓励企业以合理价格促销，以价换量。
朱中一亦建议，拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，探索货币补偿的方式集中安置。
实际上，各地已经在探索通过政府回购等方式减少保障房实物建设，比如湖南省住建厅日前下发的政策就明确规定，将由政府回购普通商品房用于保障房，浙江嘉兴也发文提出将逐步取消保障性住房实物建设。
专家：认房不认贷有望接棒限购松绑政策
中国经济网消息 8月11日，昆明市就“加快城镇保障性住房建设分配，合理调控房地产市场工作”举行新闻通报会。新闻通报会当天，昆明正式取消商品房限购。至此，46个执行限购的城市中，37个城市表态松绑限购政策。
在房地产市场一片萧条中，执行了3年多的限购政策走到了尽头。在昆明发布松绑限购政策的3天前，福建省住建厅网站发布《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，成为首个省级救市政策。
从普通的放松限购到税费补贴，为了“救市”，地方政府可谓使出了浑身解数，不过，大多数观望者对限购松绑并不“感冒”，多个城市的成交量依旧低位徘徊。
中原地产研究中心统计数据显示，8月上旬全国主要54城市合计住宅签约套数为55332套，环比7月同期有轻微下调，但是都比6月有所上涨。因为限购松绑、信贷放松，一、二线城市成交量略有所上涨，但三线城市则依然下调，整体看，市场的信心依然未恢复。
中原地产首席分析师张大伟认为，从目前市场看，因为经济涨幅放缓，导致地方政府对房地产的依赖度明显上升，这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，年内市场存在出现反弹的可能性。特别是已经开始涉及的信贷松动，一旦银行实施执行，预期购房者将被刺激入市。“认房不认贷，预计将接棒限购松绑，成为8月份楼市松绑的主要政策。”张大伟告诉《证券日报》记者，从目前各地看，预计这一政策对市场的影响将明显超过限购的影响。
在多地相继“放松限购”之后，个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策，虽然此现象目前并不普遍且折扣力度不大，但其对市场预期的影响不容小视，信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放，后续市场的走势依然依赖信贷政策的变化。
