但斌微博
2014年伊始，从房多多在万科演讲，到马佳佳的90后不买房，到花样年房子免费模式讨论，到小米进军地产传言，到腾讯入股乐居，乐居上市，再到中介联合抵制搜房乐居股价下跌；从社会化营销，到智慧社区，再到智能家居，房地产俨然成了中国互联网化行业改造的急先锋。
回头来看，这一切并不是悄然发生，而是有迹可寻的。事实上房地产的颠覆之路就从未停止过——从媒体的互联网化，到渠道的互联网化，到房地产产品和服务的互联网化，改变正在发生。
江湖：互联网具备颠覆一切产业的可能。但真正的颠覆应该从头脑开始。思维一变，市场一片。若感觉不到变化，是没有未来触觉的人。归源一字：变。
（1）媒体的互联网化一：门户网站颠覆传统媒体
大牌门户网站最先开设地产板块，把楼盘资料搬到线上，颠覆了传统平面媒体。当年的门户三巨头搜狐，新浪，网易，以及后来的腾讯，都开辟了房地产频道。
江湖：最初的梦想可能只是从多金的地产行业赚点广告费。此阶段形容起来就一个字：试。
（2）媒体的互联网化二：垂直类互联网颠覆门户网站
随着中国房地产一路高歌猛进，门户地产板块翅膀硬了，开始单飞。例如新浪乐居，搜狐焦点。他们靠卖广告等赚钱，自称电商模式。还有一些垂直类的房产网站应运而生。
搜房网：房产垂直领域的老大哥。拥有近3500万注册用户及1500万搜房卡用户，2013年总收入达6.37亿美元，市值一度超越恒大，在房地产网络广告行业已经快形成寡头。但近期遭遇中介的联合抵制，导致90天搜房市值蒸发225亿。如今搜房的老大地位很不安稳，有被颠覆的危险。
乐居：最近也上市了，第一份季度报表很漂亮，电商业务同比增长238%。但其是以增加市场费用为代价，来获取电商行业的高增长。那以后乐居削减市场费用后，电商的增长怎么办？如果不削减，那电商利润能提高么？
易居中国：圈里的航空母舰。克而瑞，乐居，易居电商，易居营销，太立德仁，家居房商，易城中国，易居资本面面俱到，想打造一个线上线下的全面解决方案的供应商。理想很丰满，现实很骨感。作为上市公司，易居一直备受资本的青睐和驱动，模式看似很美好，但往往一到实际落地就难产。
以上这些互联网地产的老牌大牛们，目前都深感力不从心，尤其是在移动端的布局甚至不如微信对地产的改造。
江湖：此类平台最大的共性是媒体属性。起步较早，随互联网发展红利起家，实质是披着互联网外衣，干报纸媒体的活。在行业互联网研究方向也的确做过一些努力，但都是口号震天响，落地一时难。能唬住不少开发商，有时候是相互勾兑。其实就是一个字：虚。
（3）渠道的互联网化：新兴电商试图颠覆老牌垂直网站
新兴的地产电商包括安居客，房多多，好屋中国，他们都不同程度的吸引着资本眼球，试图颠覆老牌垂直类网站，但也遇到不少困难。
安居客：优势是介入二手房，他的模式是中介之上的中介，从中抽水。不控制资源，以“销售信息为核心”的商业模式并不稳固，导致今年上半年发生的中介联合抵制封杀事件，安居客目前也没什么好的解决方案。
房多多：采用经纪人+百度RTB广告模式。RTB模式核心在于PC端cookieS数据挖掘，在移动端几乎无法发挥效能，也就导致并不能有效的挖掘客户数据，没有有效数据也就无法吸引经纪人。但迫于资本“好看的数字”的要求，房多多将重点放在了地推的小蜜蜂和扫街派单，这种高人力消耗低效率的推广方式，并不“互联网”，也很难持续，更谈不上解决房地产销售问题。
好屋中国：和房多多都差不多，只是房多多在万科的演讲一炮而红之后，很快就没了声响。好屋中国号称自己要打造全民众销的平台，全新O2O模式。而实际上好屋中国同样面临线上流量和数据不足，导致线下动作乏力的问题。同时好屋中国因为没有代理权，不受行业监管和法律规范，模式存疑。
纵观地产营销领域，还没有一家能够真正颠覆房地产传统营销模式，大都披着互联网的皮，干着传统的活儿。相信颠覆还将发生，尤其在环境发生巨大变革的时期。
江湖：中国的房产电商发展至今天如此态势，其实是中国人的更是中国地产人的悲哀。庞大如此如火如茶的行业，在互联网化的21世纪，购房者无法从真正的网络技术分享成果。一批又一批、一波又一波尝试者前赴后继且围观者众，奔呼着众，其实形容只需一字：伪。
（4）地产商自我颠覆
SOHO中国早期以线上秒杀和抢购拍卖，拉开房地产互联网电商的序幕，可惜之后便荒废了。
新世界百货旗下的新乐网，以社群营销思维颠覆社区。发展路线为本地论坛-网销平台-社区平台。通过互联网提供优惠（置业功能）、服务（社区服务功能）、内容（论坛），聚集品牌粉丝形成社群，为商业百货、住宅、写字楼租售客源供血。这种模式现在看来效果不错，虽得益于其丰富的业态，也很值得关注和学习。
江湖：O2O是这阶段的重点，未来城市综合体地位犹存，但综合商场、超市意义何在？似不明显。商业地产电商尝试任更重、道更远。此处勿须多言，看官自便。“乱”。
（5）金融跨界搅局：外行颠覆传统
平安保险在不断的跨界跨界之后，终于折腾到房地产领域了。他们想以金融的方式来做房地产。打法很粗暴，就是以低价和品牌实力来获取用户，然后通过金融衍生品获取利润。这种模式还有待观察，一旦成功，势必有各大银行和金融保险机构纷纷涌入，一群外行将蚕食这个市场。
江湖：互联网金融点火一路蔓延，方今“祸及”地产。能“造福”吗？目前战况不明，未来可期亦不可期。如果只是提概念、换市场，投石问路，虚晃一枪。那就是“扯”。
（6）全民营销崭露头角，有效挖掘客户数据是关键
人人都提互联网化，但改造时间最久却最薄弱的营销领域，却依然无法有力的解决一个关键问题——客户在哪？
依靠线下人力实现传统销售漏斗的营销模式效能极速下滑，而上海万科前些日子举办的全民经纪人江湖大会则带来了全新的营销思维。
智讯互动开发的名为带客通的互联网产品具体模式为：从业主、置业顾问、经纪人到内部员工，每个人都是传播者，是销售人员，是品牌的利益相关人，而这个群体里的所有参与者，只需要通过品牌的官方微信，就可以实现所有的传播、营销、管理和交互。
互联网环境中，去中介化的大势不可逆，开发商利用自有社交媒体直接找到客户，具备收集、分析、管理客户数据的能力，才能具备更高效的营销反应能力、客户服务能力，也才能保持未来长久的竞争力。
江湖：“人人都是经纪人”类同于安利直销模式。每一个参与者，利益均沾。看上去挺美。大数据时代，有效应用工具粘住客户，掌握客户信息、分析客户数据、深挖客户需求，实现精准服务，是开发商未来大课题。从实践到实现，要做到一个字就是：通。
结语：
2014年上半年所有地产人都感受到了前所未有的压力，也推动了地产互联网营销变革。可以说中国的房地产已经从拼拿地，拼关系，拼广告费，拼价格的旧时代进入到拼营销技术，拼渠道，拼互联网化，拼管理，拼商业模式创新能力的新时代。
在当下，如何找到客户，才是房地产企业的真命题、真需求——尤其在市场的下行期，类似智讯互动的带客通这样直奔传播和全民销售的产品，有可能成为市场变革的核武器，值得关注和尝试。
（本文摘自《深悦会》，略有改动。）
